Of fáar lóðir og flókið regluverk
Í nýjasta tölublaði Sóknarfæra er birt viðtal við Almar Guðmundsson, framkvæmdastjóra SI, um byggingarmarkaðinn. Viðtalið tók Valþór Hlöðversson, Athygli, sem gaf leyfi til að birta viðtalið í heild sinni:
„Höfuðvandinn sem við er að glíma hér á höfuðborgarsvæðinu er að það eru of fáar íbúðir á lausu sem knýr verðið upp samkvæmt lögmálinu um framboð og eftirspurn. Þá veldur áhersla sveitarfélaganna á þéttingu byggðar því að lítið sem ekkert framboð er á lóðum í jöðrum svæðisins þar sem hægt væri að byggja ódýrari íbúðir. Þetta veldur auðvitað spennu á leigumarkaði og því að ungt fólk á erfitt með að kaupa sér íbúð,“ segir Almar Guðmundsson, framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins.
Að mati sérfræðinga SI er nauðsynlegt að byggja 1.500-1.800 íbúðir á ári, bara til að mæta fjölgun landsmanna og eðlilegri endurnýjun, en það gera 6-7 íbúðir á degi hverjum. Hins vegar valda litlar íbúðafjárfestingar undanfarinna ára því að nauðsynlegt er að byggja a.m.k. 10.000 íbúðir í Reykjavík og nágrenni á næstu þremur árum eða svo.
Áhersla á þéttingarsvæði
„Það má ekki skilja orð mín svo að ég sé á móti þéttingu byggðar því margvísleg rök eru á bak við þá stefnu sveitarfélaganna sem m.a. kemur fram í svæðisskipulagi þeirra 2015-2040. Reynsla undanfarinna ára sýnir okkur hins vegar að þær íbúðir sem eru reistar inni í byggðinni eru mun dýrari í byggingu. Allt byggingarferlið er flóknara, auknar kröfur eru uppi um aðlögun að byggðinni sem fyrir er og gjarnan eru kröfur um bílastæði undir húsunum sem ýtir auðvitað verðinu upp. Þá hefur eftirspurn eftir slíku húsnæði aukist snarlega frá fólki sem er að minnka við sig og þeirri eftirspurn reyna byggingaverktakar auðvitað að svara. Langmestur vöxtur hefur því verið í byggingu tiltölulega dýrari íbúða og ljóst að efnaminna fólk er ekki að fara að flytja þangað inn,“ segir Almar ennfremur.
Nær allar lóðir, sem í boði hafa verið Reykjavík og Kópavogi, eru á þéttingarsvæðum en í Hafnarfirði og Mosfellsbæ er talsverð uppbygging í jaðri byggðarinnar. Samkvæmt talningu SI hafa 30-50% úthlutaðra lóða á undanförnum árum verið í útjaðrinum og á árunum 2017-2018 telja samtökin að við blasi enn meiri þétting. „Hér þurfa sveitarfélögin að gæta að því að áhersla á þéttingu byggðarinnar, svo ágæt sem hún er, valdi því ekki að viðvarandi skortur verði á öðrum byggingarkostum. Það verður því samtímis að gefa byggingaraðilum kost á ódýrari lóðum með minni kvöðum um bílakjallara og þess háttar til að þeir geti sinnt hraðvaxandi eftirspurn eftir ódýrara húsnæði, m.a. fyrir ungt fólk.“
Kostnaðarsamt regluverk
Almar Guðmundsson bendir á að um 20% af kostnaði við nýja íbúð liggi í lóðaverðinu. „Það hlýtur að skipta verulegu máli ef hægt er að lækka þennan lið eitthvað en á móti benda auðvitað sveitarfélögin á að þau eru illa í stakk búin að gefa eftir sínar tekjur nú um stundir. Til viðbótar við lóðaverðið renna margvísleg gjöld til sveitarfélagins og má í því sambandi nefna gjöld vegna yfirferðar hönnunargagna, úttektargjöld, fjögur mismunandi veitugjöld, gjöld vegna áfangaúttekta og öryggismála og að lokum skipulagsgjald.“
Samtök iðnaðarins og Viðskiptaráð Íslands hafa tekið saman yfirlit sem varpar ljósi á það flókna regluverk sem íslenskur byggingariðnaður býr við og hvernig það stuðlar að sífellt hærra húsnæðisverði. Þar eru tilgreind nokkur dæmi:
Í byrjun tekur við langt og kostnaðarsamt ferli við að afla byggingalóða. Byggjendur þurfa að eiga samskipti við samtals 51 byggingarfulltrúa í landinu en þeir gefa oft misvísandi upplýsingar og sinna leiðbeiningarskyldu sinni með mismunandi hætti. Mikill kostnaður liggur í gerð hönnunargagna og þegar þau liggja fyrir tekur við langt og oft á tíðum strangt ferli þar sem fulltrúar hins opinbera þurfa að skoða allt að 904 atriði! Skila þarf inn gögnum fyrir hvert einasta skref í byggingarferlinu og þau þurfa að vera í tveimur eintökum, undirrituð með eigin hendi hönnuðar. Vilji byggjandi senda sveitarfélagi fyrirspurn áður en gögn eru send inn þarf hann að greiða fyrir það sérstakt umfjöllunargjald. Þannig er áfram talið.
„Áður en byggingarleyfið er gefið út þarf að ráða sérstakan byggingarstjóra sem hvorki má vera hönnuður né iðnmeistari við bygginguna. Byggingarstjórinn þarf að útvega meistara á alla verkþætti; húsasmíðameistara, múrarameistara, pípulagningarmeistara, blikksmíðameistara, stálvirkjameistara, málarameistara og veggfóðrarameistara. Meðan á byggingartíma stendur þarf að gera 21 sjálfstæða úttekt auk öryggisúttekta áður en mannvirkið er tekið í notkun. Loks þarf enn og aftur að framkvæma lokaúttekt á byggingunni, í síðasta lagi þremur árum eftir að hún hefur verið tekin í notkun og þá er auðvitað rukkað skipulagsgjald sem nemur 0,3% af brunabótamati.“
Getum gert mun betur
„Það hefur vissulega náðst árangur í að einfalda byggingareglugerðir og draga úr kröfum í mannvirkjalögum á síðustu árum. En við getum gert mun betur. Það þarf enn að einfalda regluverkið, deiliskipulagskröfur sveitarfélaganna þurfa að vera sveigjanlegri til að mæta kröfum markaðarins um minni kostnað, verðalgning lóða þarf að taka mið af stærð íbúða og það þarf meiri fjölbreytni í skipulagsvinnuna þannig að nægt framboð verði af lóðum á þéttingarsvæðum og í jaðri byggðar. Þá er hægt að stuðla að styttri framkvæmdatíma og minni fjárbindingu byggingaraðila með því að gera allt eftirlit með byggingum skilvirkara og hraðara en nú er.
Almar leggur áherslu á að mikilvægt sé að vanda vel til verka og koma verði í veg fyrir fúsk í nýbyggingum. „Hins vegar má eitthvað á milli vera og við teljum ekkert vandamál að einfalda þessa ferla alla án þess að draga úr kröfum um gæði bygginganna. Flókið og kostnaðarsamt regluverk í byggingariðnaði er alls ekki til þess fallið að stuðla að lægri byggingarkostnaði, þvert á móti.“
Viðtalið birtist í Sóknarfæri, 14. nóvember 2016. Viðtalið tók Valþór Hlöðversson, Athygli.