Sveitarfélögin hafa sofið á verðinum
Í Viðskiptablaðinu er viðtal við Bjarna Má Gylfason, hagfræðing SI um byggingamarkaðinn og vísitölur. Trausti Hafliðason, blaðamaður Viðskiptablaðsins, skrifar í inngangi að vísitala íbúðaverðs hafi hækkað um ríflega 30% á rúmum tveimur árum en á sama tíma hafi byggingarvísitala hækkað um tæp 8%. Hagfræðingur Samtaka iðnaðarins segir að byggingarvísitalan sé að mörgu leyti gölluð. Hann segir að vandinn sem nú sé á húsnæðismarkaði hafi verið fyrirsjáanlegur. Sveitarfélögin, og þá sérstaklega borgaryfirvöld, hafi sofið á verðinum.
Hér á eftir fer viðtalið sem birt er í Viðskiptablaðinu:
Árétt rúmum sjö árum, eða frá áramótum 2010 og þar til í febrúar á þessu ári, hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 77,3% en á sama tímabili hefur byggingarvísitala hækkað um 30,3%. Ef rýnt er styttra aftur í tímann þá hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 31% á rúmlega tveimur árum á sama tíma og byggingarvísitala hefur hækkað um 7,9%. Bjarni Már Gylfason, hagfræðingur Samtaka iðnaðarins, segir engan vafa leika á því að fasteignaverð hafi hækkað miklu meira en byggingarkostnaður undanfarin ár.
„Það er hins vegar mjög mikilvægt að hafa í huga hvað það er sem byggingarvísitalan er að mæla. Hún er að mæla kostnað við að byggja fjögurra herbergja staðlað vísitöluhús í úthverfi. Hún er ekki að mæla kostnað við að byggja hús á þéttingarreit niður í miðbæ, sem er miklu dýrara. Síðan vantar fjármagnskostnað inn í þetta, lóðakostnað og hönnunarkostnað. Byggingarvísitalan vanmetur líka launakostnað því hún tekur ekki tillit til markaðslauna heldur einungis kjarasamningsbundinna launa. Að mörgu leyti er byggingarvísitalan því gölluð.
Frá okkar bæjardyrum séð er auðvitað gott að þeir sem eru að byggja hafi hæfilega afkomu af því. Á fáum mörkuðum er jafnmikil samkeppni og á byggingarmarkaði. Það eru ótal mörg fyrirtæki, kaupendur eru margir og því tel ég að það sé ekki óeðlilega mikill hagnaður hjá þessum fyrirtækjum. Ég treysti því að markaðslögmálin virki.“
Á árum áður byggði fólk gjarnan sín eigin hús en Bjarni Már segir að það sé varla hægt í dag. „Ég held að þetta sé að mörgu leyti liðin tíð, allavega hvað venjulegt íbúðarhúsnæði í borginni varð ar. Kröfurnar sem gerðar eru vegna byggingar íbúðarhúsnæðis í dag eru það miklar að það þarf fagþekkingu til að geta staðist þær. Ég held að við hljótum fagna því að að séu gerðar mjög ríkar og strangar kröfur því íbúðir og hús eru í langflestum tilvikum verðmætasta eign fólks.“
Dýrt, flókið og tímafrekt
Að sögn Bjarna Más hefur þróunin undanfarið verið sú að fasteignaverð hefur hækkað meira í ná grannasveitarfélögum höfuðborgarinnar en í borginni sjálfri. Hann segir að þetta hafi gerst vegna stöð unnar í fasteignamálum í borginni.
„Grundvallarástæðurnar fyrir þessum hækkunum eru tvær. Það er mjög gott efnahagsástand, kaupmáttur hefur aukist og það ýtir undir húsnæðisverð. Síðan erum við að kljást við mjög mikla nátt úrulega fjölgun í hópi þeirra sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn. Það eru mjög stórir árgangar, fæddir á árunum frá '92 til '94, sem þrýsta mjög þétt á. Á sama tíma er einfaldlega skortur á lóðum og möguleikum til að byggja í borginni. Þær byggingar sem eru í framkvæmd eru hægar í framleiðslu því það hefur verið svo mikill fókus á þéttingu byggðar í Reykjavík. Þau verkefni sem eru í gangi eru á stöð um þar sem það er dýrt, flókið og tímafrekt að byggja.“
Frá árinu 2007 hefur íbúum landsins fjölgað um 25 þúsund en framboð af íbúðum er minna í dag en það var fyrir tíu árum. Bjarni Már segir að auðvitað hafi þetta áhrif.
„Einhvers staðar verður fólk að búa. Bara til að viðhalda eðlilegu framboði, sinna grunnþörfinni, þá þarf að byggja um það bil 1.800 íbúðir á ári. Ef við setjum það í smá samhengi þá þýðir þetta að það þarf að klára að byggja sex til sjö íbúðir á dag, alla virka daga ársins. Þetta er framleiðslan sem þarf að eiga sér stað. Við erum í umhverfi þar sem þessi grundvallarþörf er mjög fyrirsjáanleg. Það hefði því þurft að bregðast við miklu fyrr. Þetta er ekki eitthvað sem átti að koma á óvart. Auðvitað voru þættir sem voru að einhverju leyti óvæntir, hagvöxtur er meiri en fólk átti von á og ferðamannaiðnaðurinn er sterkari en menn bjuggust við. Það sem kemur ekki á óvart er að það er mjög stór hópur fólks á aldrinum frá 22 ára og upp undir þrítugt, sem á mjög erfitt með að stíga fyrsta skrefið inn á fasteignamarkaðinn.“
Vandinn er hjá unga fólkinu
Bjarni Már segir annan þátt einnig tengjast þessari bylgju á fasteignamarkaði núna. „Einhverjir stærstu árgangar Íslandssögunnar er fólk sem fæddist á árunum '55 til '65. Þetta eru mikið til foreldrar barnanna sem í dag eiga erfitt með að komast inn á markaðinn. Þetta er fólk sem er í dag að selja sérbýlin sín og minnka við sig. Þetta fólk er að einhverju leyti að fá lausn sinna mála því þetta er fólkið sem getur keypt dýru þriggja eða fjögurra herbergja íbúðirnar með bílskýli miðsvæðis í borginni. Vandinn er hjá unga fólkinu, sem er að reyna að komast inn á markaðinn.“
Að sögn Bjarna Más hafa ná grannasveitarfélög Reykjavíkur að mörgu leyti staðið sig nokkuð vel í uppbyggingu nýrra íbúða. „Það er eins og Reykjavík hafi dregið lappirnar. Fókusinn þar hefur mjög mikið verið á þéttingu. Við hjá Samtökum iðnaðarins erum ekkert á móti því. Það eru margir kostir sem fylgja því að þétta byggð en gallarnir eru þeir sem ég nefndi – íbúðirnar taka langan tíma í byggingu og eru dýrar. Krafa og ósk samfélagsins er að einhverju leyti að byggt sé hagkvæmara og ódýrara íbúðarhúsnæði. Eins og þetta blasir við mér þá hafa nágrannasveitarfélög Reykjavíkur gert það. Ein afleiðingin af ástandinu á markaðnum er að fólk er í auknum mæli að flytja í sveitarfélög sem eru í 50 til 60 kílómetra fjarlægð frá höfuð borgarsvæðinu því þar er meira framboð og húsnæði ódýrara en í höfuðborginni. Mikið af þessu fólki mun áfram vinna í Reykjavík. Þetta er umhugsunarverð þróun.“
Sveitarfélögin sváfu á verðinum
Bjarni Már segir að ýmsir bendi á byggingafyrirtækin og segi að ein ástæðan fyrir því að ekki ekki hafi verið byggt nóg af íbúðarhúsnæði sé að fyrirtækin hafi verið alltof upptekin við að byggja hótel. „Þetta eru bara venjuleg fyrirtæki, sem bregðast við þeim möguleikum sem þau hafa á markaðnum. Gleymum því ekki að byggingariðnaðurinn hefur sýnt það í gegnum tíðina að hann bregst mjög hratt við aukinni eftirspurn og getur auðveldlega stækkað í mannafla um nokkur þúsund manns á milli ára ef þörf er á. Afkastageta fyrirtækjanna er því ekki það sem hamlar byggingu nýrra íbúða. Það sem takmarkar byggingu nýrra íbúða eru möguleikarnir á að setja upp krana og byggja hús – lóðaframboð. Framboð á lóðum hefur ekki verið nægjanlegt síðustu misseri. Sveitarfélögin komu að mörgu leyti mjög brennd út úr hruninu en það er svo víðs fjarri að við séum nú í einhverju ástandi sem líkist því sem var í gangi á árunum rétt fyrir hrun. Þær íbúðaframkvæmdir sem eru í gangi í dag eru ekki helmingur af því sem þá var verið að byggja. Það sem drífur áfram þróunina á markaðnum í dag er heldur ekki þessi endalausa skuldsetning, 100% lánin og sú firring sem var í gangi rétt fyrir hrun. Mér finnst viðbrögð sveitarfélaganna núna, og kannski helst borgaryfirvalda, vera á þann veg að þau séu að átta sig á því að þau hafi sofið á verðinum.“
Fasteignaverð mun hækka
Bjarni Már segir að sem betur fer sé framboð á íbúðarhúsnæði að eins að aukast núna því verið sé að byggja meira. „Það eru líkur til þess að á næstu árum mæti framboðið þeirri nátt úruleg þörf sem er fyrir húsnæði en eftir stendur að það er mikil uppsöfnuð þörf frá síðustu árum vegna þess hversu lítið var byggt og það er eitthvað sem við þurfum að leysa. Ég sé því ekki annað í spilunum en að fasteignaverð muni halda áfram að hækka á næstu misserum og jafnvel árum. Ef eitthvert bakslag verður í efnahagslífinu, sem ekkert bendir neitt sérstaklega til, þá mun það hafa áhrif á fasteignaverð.“
Færri íbúðir í byggingu í Reykjavík
Samtök iðnaðarins birtu í gær nýjar tölur úr íbúðatalningu sinni. Tölurnar sýna að á höfuðborgarsvæðinu voru 3.255 íbúðir í byggingu í febrúar eða 297 fleiri en þegar síðasta talning Samtakanna fór fram í september á síðasta ári. Það sem vekur sérstaka athygli er að færri íbúðir eru í byggingu í Reykjavík núna en í september. Samkvæmt tölum Samtakanna verður lokið við byggingu um 1.600 íbúða á höfuð borgarsvæðinu á þessu ári en til að mæta grunnþörf markaðarins hefur verið talað um að klára þurfi 1.800 íbúðir á ári. Til að mæta uppsafnaðri þörf þarf fleiri íbúðir. Samtök iðnaðarins spá því að á næsta ári verði lokið við byggingu ríflega 1.900 íbúða og á árunum 2019 og 2020 verði rúmlega 2.600 íbúðir kláraðar, hvort ár.
Viðskiptablaðið, 23. mars 2017.