Talning SI sýnir tæplega 15% aukningu í nýbyggingum
Í byggingu eru nú 3.734 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt nýrri talningu Samtaka iðnaðarins. Eru þetta 479 eða 14,7% fleiri íbúðir en voru í byggingu í febrúar á þessu ári, þ.e. þegar samtökin töldu síðast íbúðir í byggingu á svæðinu. Á síðustu 2 árum hefur orðið umtalsverð breyting í fjölda íbúða á svæðinu en í talningu SI í október 2015 voru 2.402 íbúðir í byggingu og hefur þeim því fjölgað um 1.332 íbúðir síðan eða um 55,5%.
Hér er hægt að nálgast helstu niðurstöðum talningarinnar.
Mest aukning í fokheldum og lengra komnum íbúðum
Samkvæmt talningu SI er mesta fjölgun í íbúðum sem eru fokheldar eða lengra komnar. Slíkar íbúðir eru nú 2.015 sem er aukning um 401 íbúð eða 24,8% frá því í febrúar-talningu SI. Birtist þar sú mikla aukning sem var í íbúðum sem komnar eru að fokheldu og mátti greina í fyrri talningum SI á íbúðum í byggingu. Þannig var 67% aukning í þeim íbúðum frá talnningu SI í október 2015 fram í febrúar á þessu ári. Nú má hins vegar greina hægari vöxt í þessum hluta íbúða í byggingu en íbúðir sem eru á fyrstu byggingarstigum þ.e. komnar að fokheldu eða skemur eru nú 1.719 sem er 78 íbúðum eða 4,8% fleiri en í febrúar. Rétt er að geta þess að íbúð er ekki talin vera í byggingu nema það sé kominn a.m.k. sökkull.
Flestar íbúðir í byggingu eru í fjölbýli
Af íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt talningu SI eru flestar í fjölbýli eða 2.947 og hefur þeim fjölgað frá því í febrúar um 379 eða um 12,9%. Prósentulega hefur íbúðum í byggingu í rað- eða parhúsum hins vegar fjölgað meira eða um 55,1% eða um 102. Hins vegar hefur einbýlishúsum í byggingu fækkað um tvær og eru þær nú 123 enda nánast ekkert verið úthlutað af lóðum til slíkra bygginga undanfarið.
Mesta hlutfallslega fjölgunin í Mosfellsbæ
Sé litið á stöðu í einstökum sveitarfélögum innan höfuðborgarsvæðisins kemur í ljós að 1.509 íbúðir eru nú í byggingu í Reykjavík og er það 2,9% af heildarfjölda íbúða í Reykjavík 2016. Það hlutfall er nokkuð lágt m.v. önnur sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu og einungis lægra í Hafnarfirði þar sem 170 íbúðir eru í byggingu eða 1,7% af heildarfjölda íbúða í sveitarfélaginu og á Seltjarnarnesi en þar eru 35 íbúðir í byggingu sem er 2,0% af heildarfjölda íbúða í sveitarfélaginu. Hæst er hlutfallið í Mosfellsbæ þar sem 513 íbúðir eru í byggingu eða 16,1% af íbúðum í sveitarfélaginu 2016. Næst kemur Garðabær þar sem 607 íbúðir eru í byggingu eða 11,3% af íbúðum á svæðinu og þar á eftir Kópavogur þar sem 900 íbúðir eru í byggingu eða 6,9% af íbúðum á svæðinu.
Flestar íbúðir í byggingu í Reykjavík
Ríflega 40% allra íbúða sem eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu eru í Reykjavík. Næst á eftir kemur Kópavogur með 24,1%, síðan Garðabær með 16,3%, þá Mosfellsbær með 13,7% og síðan Hafnarfjörður með 4,6%. Restina rekur minnsta sveitarfélagið á höfuðborgarsvæðinu, þ.e. Seltjarnarnes með 0,9% af íbúðum í byggingu.
Mest fjölgun frá febrúarkönnun í Reykjavík
Fleiri íbúðir eru í byggingu nú en í talningu SI í febrúar í fjórum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu. Færri íbúðir eru hins vegar í byggingu í tveimur sveitarfélögum. Mest er aukningin í íbúðum í byggingu í Reykjavík en þar eru 281 fleiri íbúðir í byggingu nú en voru í febrúar sem er 22,9% aukning. Næst kemur Kópavogur en þar eru íbúðir í byggingu nú 245 fleiri en í febrúar sem er 37,4% aukning. Í Hafnarfirði er fækkunin hins vegar mest en þar eru 67 færri íbúðir í byggingu nú en voru í febrúar sem er 28,3% fækkun. Einnig eru 37 færri íbúðir í byggingu í Garðabæ nú en voru í febrúar sem er 5,7% fækkun.
SI spáir fjölgun nýrra íbúða
Í ljósi niðurstaðna talningarinnar áætlar SI að í ár verði fullgerðar 1.540 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Er það aukning um 244 íbúðir eða 18,9% frá síðasta ári. Á næsta ári spáir SI því að 2.056 nýjar íbúðir muni verða fullgerðar sem er aukning um 516 frá árinu í ár eða 33,5%. Nokkuð færri íbúðir munu samkvæmt spánni verða fullgerðar á árinu 2019 eða 2.011 alls. Reiknar SI síðan með því að 2.395 íbúðir verði fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu á árinu 2020 sem er fjölgun um 19,1% eða 384 frá árinu áður.
Færri fullbúnar íbúðir á spátímabilinu en í fyrri spá
Í síðusta spá SI, sem er frá því í febrúar, var gert ráð fyrir að lokið yrði við 1.598 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í ár. Núverandi áætlun gerir ráð fyrir að þær verði 3,6% færri en í febrúarspánni. Hins vegar spáði SI í febrúar að 1.921 íbúðir yrðu fullgerðar á næsta ári en nú er reiknað með 2.056 líkt og áður sagði eða 135 íbúðum (7,0%) fleiri en í febrúarspánni. Nú er reiknað með að færri íbúðir verði fullgerðar bæði árin 2019 og 2020 en gert var ráð fyrir í fyrri spá og munar þar 851 íbúð.
Tafir skila færri íbúðum og auka kostnað
Í heild reiknar SI nú með því að það komi 774 færri íbúðir verði fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu 2017-2020. Er ástæðan fyrir þessari breytingu m.a. tafir en nú er reiknað með lengri byggingartíma en í fyrri spá vegna áherslu á þéttingu byggðar. Þétting byggðar hægir á framkvæmdartíma m.a. vegna þess að það eykur á flækjustig í framkvæmd. Sækja þarf um afnot af borgarlandi t.d. þegar steypa á vissa byggingarhluta sem tekur langan tíma í afgreiðslu.
Breyttur taktur í nýjum íbúðum
Lítið hefur komið inn á íbúðamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu af nýjum íbúðum frá efnahagsáfallinu 2008. Á síðustu átta árum, þ.e. frá 2009 til 2016, komu einungis 6.252 fullgerðar íbúðir inn á íbúðamarkaðinn á því svæði samanborið við 13.813 fullgerðar íbúðir á átta árunum þar á undan. Samkæmt spá SI er talsverð breyting að verða á þessu en á fjögra ára tímabilinu frá 2017-2021 koma 8.002 fullgerðar íbúðir inn á markaðinn sem er 28% fleiri íbúðir en á átta ára tímabilinu þar á undan og viðlíka margar íbúðir og komu fullgerðar inn á markaðinn á fjögurra ára tímabilinu frá 2004 -2007.
Afleiðing lítils framboðs hefur verið mikil hækkun íbúðaverðs
Í uppsveiflu efnahagslífsins undanfarin ár hefur mikil aukning kaupmáttar ráðstöfunartekna heimilanna, fólksfjölgun, vöxtur í fjölda ferðamanna o.fl. skapað verulega aukningu í spurn eftir íbúðarhúsnæði. Saman hefur því farið lítið framboð íbúðarhúsnæðis og verulegur vöxtur í eftirspurn. Afleiðingin hefur verið mikil hækkun verðs íbúða en það hefur hækkað á höfuðborgarsvæðinu um tæplega 95% frá því það náði botni eftir efnahagsáfallið 2008 og er raunverð þess nú það hæsta sem mælst hefur hér á landi.
Mikil uppsöfnuð þörf
Hagdeild Íbúðalánasjóðs hefur áætlað að uppsöfnuð þörf fyrir nýjar íbúðir sé nú um 4.845 á landinu öllu. Er stærsti hluti þeirra þarfa á höfuðborgarsvæðinu. Ein birtingarmynd þessa er sú að fjöldi íbúa á hverja íbúð var í fyrra ríflega 2,5 á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu og hefur það hlutfall frekar verið að hækka undanfarin ár eftir að hafa lækkað nokkuð á tímabilinu frá 2000 til 2007. Merkir það að á undanförnum árum hefur fjölgun íbúða ekki haldið í við fjölgun íbúa á svæðinu. Er hlutfallið hátt í alþjóðlegum samanburði en í Finnlandi er það 2,1, Danmörk 2,0 og Svíþjóð 1,9 svo dæmi séu tekin. Önnur birtingarmynd uppsafnaðrar þarfar er að hlutfall fólks á aldrinum 20-29 ára sem er í foreldrahúsum hefur farið hækkandi síðustu ár og er það nú um 40%. Á sama tíma hefur fjöldi þessa hóps aukist og er hann nú tæplega 20 þúsund.
Betra jafnvægi að nást á íbúðamarkaðinum
Nú er því spáð að það dragi úr hagvexti á næstunni, að kaupmáttur ráðstöfunartekna muni ekki aukast eins hratt og verið hefur og að atvinnuleysi muni aukast. Einnig er því spáð að fjölgun ferðamanna verði minni en undanfarið. Rætist þetta er viðbúið að það birtist í hægari vexti eftispurnar á íbúðamarkaði. Á sama tíma er samkvæmt spá SI nokkuð meira framboð af íbúðarhúsnæði en verið hefur undanfarin ár. Að þessu samanlögðu virðist að það muni nást betra jafnvægi á íbúðamarkaðnum á næstunni og að samhliða muni hægja á hækkun íbúðaverðs. Er sú þróun raunar þegar hafin þó að hækkunartakturinn sé enn hraður. Þannig mældist 19,6% hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu í september sl. frá sama mánuði árinu áður en tólf mánaða takturinn í hækkun íbúðaverðs fór í 23,5% í maí sl. sem er mesta hækkun yfir tólf mánaða tímabil sem mælst hefur í íbúðaverði á höfuðborgarsvæðinu í þessari efnahagsuppsveiflu. Bera þessar tölur með sér hversu mikið ójafnvægið hefur verið á þessum markaði. Hefur verðhækkun íbúða verið einn megin drifkraftur verðbólgu í landinu undanfarið. Það er því jákvætt að framundan sé betra jafnvægi á þessum markaði.
