Fasteignir í eigu opinberra aðila eru hér til skoðunar, bæði eignir ríkisins og sveitarfélaganna. Ríkiseignir halda utan um flestar eignir ríkisins en stærstu stofnanirnar, Háskóli Íslands og Landspítalinn, sjá um sínar eignir sjálfar líkt og Sjúkrahúsið á Akureyri. Húsnæði á sviði velferðarmála er sumt í sameign ríkis og sveitarfélaga.
Fasteignir sveitarfélaganna eru að langstærstum hluta skólar og mannvirki sem tengjast íþróttum og tómstundum. En einnig eru þar undir félagslegar íbúðir, sérhæft húsnæði fyrir velferðarþjónustu, menningarstofnanir og húsnæði fyrir stjórnsýsluna. Safnað var gögnum frá 11 stærstu sveitarfélögum landsins til að ná utan um það húsnæði sem þjónar sem flestum íbúum landsins. Æskilegt væri að ná einnig utan um þau 63 sveitarfélög sem ekki hafa verið könnuð.
Alls búa 260 þúsund íbúar í þessum sveitarfélögum, um 76% íbúa landsins. Í heild eru um 1,55 milljón fermetra húsnæðis í eigu þessara sveitarfélaga, að meðaltali 6,6m2 á íbúa. Endurstofnvirði þessara fasteigna er metið á 330 milljarða króna.
Heildarfjöldi fasteigna sveitarfélaga er um 1.900. Af þessum fasteignum eru 45% skólahúsnæði, 21% er húsnæði fyrir íþróttir og tómstundir, 14% fyrir velferð og 6% er menningarhúsnæði. Skrifstofur og stjórnsýsla er um 3% húsnæðis og 11% er annað.
Fasteignir ríkisins eru einnig mjög fjölbreyttar eftir því hvaða sviði stjórnsýslunnar þær þjóna. Kirkjur eru ekki meðal fasteigna sem skoðaðar eru í þessari úttekt.
Fasteignir ríkisins eru um 900.000m2 í um 1.000 fasteignum, að meðaltali 2,5m2 á íbúa. 40% er skólahúsnæði, 31% tengist velferðarmálum, 12% er fyrir stjórnsýslu, 3% fyrir menningu og 14% annað. Endurstofnvirði þessa fasteigna er metið á 110 milljarða króna.
Byggingarnar voru flokkaðar í sex flokka: skólahúsnæði, skrifstofu- og stjórnsýsluhúsnæði, velferðarhúsnæði, íþrótta- og tómstundamannvirki, menningarhúsnæði og annað húsnæði. Helst er litið til stærðar, viðhalds- kostnaðar, fasteignamats eða endurstofnverðs ef til er.
- Fasteignir í eigu sveitarfélaga
Endurstofnvirði: 330 milljarðar króna.
Uppsöfnuð viðhaldsþörf: 21 milljarður króna. - Fasteignir í eigu ríkisins
Endurstofnvirði: 110 milljarðar króna.
Uppsöfnuð viðhaldsþörf: 55–65 milljarðar króna.
- 3 ÁSTAND
- Gult FRAMTÍÐARHORFUR
ÁSTAND
3 FASTEIGNIR Í EIGU SVEITARFÉLAGA
Það háir greiningu íslenskra sveitarfélaga á ástandi fasteigna sinna að engin dæmi eru um að gert sé heildstætt mat á eignasafninu í hverju sveitarfélagi fyrir sig. Ekki er því um að ræða samræmdar úttektir á ástandinu líkt og mörg norsk sveitarfélög hafa gert í samræmi við staðalinn NS3424. Í Danmörku hefur samband sveitarfélaga (KL) einnig safnað upplýsingum þvert á sveitarfélögin auk þess sem svæðisstjórnirnar (Regionerne) hafa eitthvað yfirlit yfir sveitarfélögin sín.
Heildstætt yfirlit yfir fasteignir í eigu sveitarfélaga eru víða ekki til staðar með upplýsingum um helstu eiginleika bygginganna. Einhver sveitarfélög eiga fullkomna lista í sérhæfðum umsjónarkerfum og önnur í einföldum skjölum. Víðast hvar hafa umsjónarmenn þó nokkuð glögga mynd af ástandinu en sú staða er ekki skjalfest. Endurstofnverð fasteigna er víðast hvar ekki reiknað þótt á því séu undantekningar en í reikningum eru fasteignirnar afskrifaðar nema að til komi einhver endurfjárfesting. Stærð sveitarfélaganna hefur nokkuð að segja um gæði upplýsinganna sem liggja fyrir. Minni sveitarfélögin hafa ekki eins skýrt utanumhald og þau stærri en á móti kemur að eftir því sem þau stækka er flóknara að halda yfirsýninni. Af samtölum má greina að sparnaðaraðgerðir fyrri ára kalli á aukna viðhaldsþörf nú og næstu ár. Sveitarfélögin hafa vel flest frestað einhverjum viðhaldsframkvæmdum þegar samdráttar gætti í fjármálum þeirra og eru þær aðgerðir þá orðnar meira aðkallandi en fyrr. Umræðan um raka og myglu hefur sín áhrif á það hvernig notendur sjá forgang aðgerða. Nýleg dæmi úr umræðunni eru húsnæði Kársnesskóla í Kópavogi og hús Orkuveitu Reykjavíkur þar sem umfang skemmda er slíkt að niðurrif kemur til greina.
Þar sem vöxtur er í mannfjölda þarf nýfjárfestingu í mannvirkjum og mannvirki sem fyrir eru kunna að nýtast betur. Þar sem litið er til stærstu sveitarfélaganna í þessari könnun og einnig þar sem vöxturinn er mestur er ekki ólíklegt að meðal hinna fjölmörgu minni sveitarfélaga sé staðan önnur og hugsanlega verri. Einkunnin á við um fasteignirnar sem slíkar en það er ekki síður mikilvægt að litið sé til þeirra kerfa sem notuð eru til að meta ástand og viðhaldsþörf og því dregur það í raun ástandið niður að ekki liggi betri upplýsingar fyrir. Nauðsynlegt er að fjárfesta í betri kerfum til að meta og forgangsraða viðhaldi og endurfjárfestingu.
3 FASTEIGNIR Í EIGU RÍKISINS
Fasteignir í eigu ríkisins eru flestar í umsjón Ríkiseigna sem hafa nýverið farið yfir vel flestar eignirnar á sínum vegum og gefið þeim einkunn sem endurspeglast ágætlega í þeim kvarða sem hér er notaður. Ríkiseignir setur fram einkunnir þar sem ástand er metið sem 1) ónýtt, 2) slæmt, 3) sæmilegt, 4) gott og 5) framúrskarandi. Einkunnagjöfin byggir á þekkingu starfsmanna Ríkiseigna á stöðu mála í hverri fasteign. Kvarðinn lýsir heildarástandi eignarinnar en byggir ekki á samræmdu matskerfi þar sem einstakir þættir eru metnir og vegnir í samræmi við áhrif hvers þáttar á heildarástand fasteignarinnar. Vegin meðaleinkunn fasteignasafnsins samkvæmt mati Ríkiseigna er nærri 4 sem er jafnframt tíðasta gildið.
Ekki verður litið fram hjá því að veigamiklar fjárfestingar í fasteignum bíða framkvæmda og auknar kröfur eru að verða á ýmsum sviðum sem ekki hafa verið á dagskrá með sama hætti fyrr. Má þar sér í lagi nefna nýjan Landspítala Háskólasjúkrahús, hjúkrunarheimili, nýbyggingar stjórnarráðsins, aðstöðu fyrir ferðaþjónustu og fleira. Það er talið nauðsynlegt að sú fjárfesting skili sér svo fasteignasafn ríkisins teljist í góðu ástandi.
Líkt og varðandi húsnæði sveitarfélaganna er líklegt að umræða um byggingargalla, raka og myglu verði ofarlega á dagskrá í viðhaldsmálum komandi ár. Þá er líklegt að stefnumörkun um að innheimta leigu á markaðsvirði muni hafa áhrif á nýtingu og notkun eigna sem aftur gæti haft áhrif á gæðakröfur notenda, tekjugrunn Ríkiseigna og forgangsröðun viðhaldsframkvæmda.
FRAMTÍÐARHORFUR
Gult
Líklega er töluverður munur á aðstæðum í minni sveitarfélögum í dreifðari byggðum og þeim stærri þar sem þéttbýlið er meira. Fólksfækkun þýðir að færri standa að baki þeim fasteignum sem halda þarf við sem þýðir að ástandinu mun hraka ef ekki koma til breytingar. Ef vöxtur er í mannfjöldanum má reikna með að ráðast þurfi í endurfjárfestingu eða nýframkvæmdir til að mæta auknum kröfum og notkun.
Sveitarfélögin verja að meðaltali 1,6% af matsverði eigna í viðhaldsmál. Það er nægilega mikið til að halda í horfinu og jafnvel auka við gæði bygginga eftir atvikum. Áætlanir sýna nokkurn gang í viðhaldsverkefnum nú, á sama tíma og mikill gangur er í framkvæmdum almennt í þjóðfélaginu sem eykur enn á eftirspurn eftir mannafla. Það er hætt við að ef dregur úr umsvifum í þjóðfélaginu neyðist sveitarfélög einnig til að draga úr sínum umsvifum. Framtíðarhorfur eru metnar svo að haldið sé í horfinu á sveitarfélagastiginu heilt yfir.
Ríkiseignir verja um og yfir 3% af brunabótamati fasteigna sinna í viðhald og endurbætur á húsnæði. Ef litið er á að brunabótamat sé einkennandi fyrir endurstofnvirði fasteigna eru framtíðarhorfur í fasteignamálum ríkisins góðar. Óvissa um fjármögnun og dreifingu fjárfestinga í takt við þarfir dregur þó ágæta viðleitni til viðhalds niður. Framtíðarhorfur eru því metnar svo að haldið sé í horfinu. Uppsöfnuð fjárfestingarþörf þegar horft er til nokkurra stórra verkefna er um 60 milljarðar króna.
HVERNIG KOMUM VIÐ Á BREYTINGUM?
Vinna þarf skipulegar að skráningu og meðhöndlun upplýsinga um fasteignir, viðhald þeirra og rekstur. Æskilegt er að sveitarfélög hafi aðgang að samanburðarhæfum upplýsingum til að meta frammistöðu sína. Upplýsingar um stærðir, virði, framkvæmdir og viðhaldskostnað ættu að vera þar á meðal.
Búa þarf til hvata fyrir sveitarfélögin að gera betur grein fyrir endurstofnvirði fasteigna sinna. Með fram slíku mati ætti að liggja fyrir kerfisbundið mat á ástandi fasteigna sem nýta mætti við áætlun viðhaldskostnaðar.
Viðhald er dregið saman og aukið í samræmi við fjárhagsstöðu sveitarfélaganna sem aftur veltur mikið til á umsvifum í atvinnulífinu og sérstaklega byggingariðnaði. Rýna ætti þann ramma sem sveitarfélögin starfa í og skapa hvata fyrir þau að auka við viðhaldsframkvæmdir þegar umsvif eru lítil á almennum markaði. Sama mætti skoða hvað varðar eignir ríkisins.
Taka þarf umræðuna um rekstrar- og viðhaldskostnað fasteigna í samhengi við stærð og sameiningar sveitarfélaga. Einnig má rýna árangurinn af því þegar sveitarfélög standa saman að verkefnum til að ná samlegðaráhrifum.
Almennt er þörf á aukinni fagmennsku í stjórnun fasteigna. Tilurð stórra fasteignafélaga á einkamarkaði ætti að vera lærdómur fyrir sveitarfélög um hvernig þau geti betur haldið utan um rekstur sinna fasteigna. Þá eru dæmi um samvinnuverkefni opinberra aðila og einkaaðila sem nota má sem fyrirmyndir. Einnig má leita til annarra landa um fyrirmyndir, t.d. á Norðurlöndum þar sem fasteignafélög í opinberri eigu eru víða til.
RÁÐLEGGINGAR
Skilgreina þarf betur ýmis atriði er varða fasteignaumsýslu. Til dæmis liggur ekki fyrir ein samræmd skilgreining á muninum á viðhaldi og endurfjárfestingu.
Hvert sveitarfélag ætti að móta sér stefnu í viðhaldsmálum svo skilið sé á milli reglulegra viðhaldsverkefna og óreglulegra, forgangsröðun sé skýrð og gerð áætlun um hvernig megi nýta fjármuni sem best á hverjum tíma. Áhugaverðar rannsóknir hafa verið gerðar hjá sumum sveitarfélögum sem mætti lyfta upp sem fordæmum. Mikilvægt er að haldið sé utan um upplýsingar er varða fasteignir á skipulegan og aðgengilegan hátt bæði fyrir almenning og aukið öryggi í starfseminni. Í minni sveitarfélögum þekkja umsjónarmenn fasteigna vel það sem við er að eiga en upplýsingarnar eru ekki endilega skráðar. Farsælla væri að slíkar upplýsingar lægju fyrir í skrám svo fulltrúar almennings geti nýtt þær til ákvarðanatöku en einnig til að tryggja samfellu í rekstri.
RÝNI
Úttektin gefur greinagóða lýsingu á stöðu mála svo langt sem hún nær miðað við að verulegur skortur er á rafrænni skráningu viðhaldsupplýsinga og faglegu mati á viðhaldsþörf.
Einkunn 3 fyrir fasteignir sveitarfélaga í heild sinni getur mögulega átt við en hafa skal í huga að innan þess flokks eru fasteignir sem eru með lakari einkunn.
Varðandi ríkiseignir er ástand þeirra mjög breytilegt eins og dæmin sanna. Í þessari úttekt er farin sú leið að gefa heildareinkunnina 3, enda liggur fyrir töluverð uppsöfnuð viðhaldsþörf opinberra bygginga. Nauðsynlegt er að betrumbæta rafræna skráningu í fasteignaumsýslu bæði hjá ríki og sveitarfélögum.
Eyþór Rafn Þórhallsson, dósent og byggingarverkfræðingur, tækni- og verkfræðideild Háskólans í Reykjavík.
HEIMILDIR
- Gögn frá 11 stærstu sveitarfélögum landsins. Safnað var upplýsingum um tegund, stærð og fasteignamat nema endurstofnverð lægi fyrir. Einnig var safnað upplýsingum um viðhaldskostnað sveitarfélaganna.
- Gögn frá Ríkiseignum varðandi fasteignir ríkisins.
- Gögn frá LSH og HÍ um viðhaldsmál þeirra eigna.