Áhyggjuefni hve lítið er í uppbyggingu á íbúðamarkaði
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI, segir meðal annars í samtali við Júlíus Þór Halldórsson, blaðamann á Viðskiptablaðinu, um íbúðauppbyggingu að framboðsskortur á húsnæðismarkaði hafi tvímælalaust átt sinn þátt í þeim verðhækkunum sem einkennt hafa síðastliðið ár í kjölfar vaxtalækkana seðlabankans en áhyggjuefni sé hve lítið sé í uppbyggingu, en markaðurinn sé fullfær um að standa að jafnri og stöðugri byggingu og stuðla þannig að stöðugleika, sé hagstjórn góð.
Ingólfur segir alrangt að metfjöldi íbúða sé nú í byggingu, og byggingageirinn hafi nægt svigrúm til að bæta í. „Okkar afstaða er sú að húsnæðisuppbygging þurfi að vera jöfn og þétt og mæta þörfinni til lengri tíma. Við þurfum að forðast þessar sveiflur.“ Hann segir í Viðskiptablaðinu að það sé síður en svo einfalt viðfangsefni, og margir áhrifaþættir spili þar inn í sem séu á valdi og ábyrgð ólíkra aðila. „Það víkur ekki síður að almennri hagstjórn en skipulagningu sveitarfélaga á íbúðauppbyggingu.“
Ef íbúðaframboð er nægjanlegt eru minni áhrif á verð
Í umfjöllun Viðskiptablaðsins er vikið að umræðum um þátt Reykjavíkurborgar og skipulagsmála hennar í þeim verðhækkunum sem riðið hafa yfir fasteignamarkaðinn eftir að Ásgeir Jónsson, seðlabankastjóri, vakti máls á því og vísaði sérstaklega til þéttingarstefnu borgarinnar. Ingólfur tekur að mestu leyti undir með seðlabankastjóra. „Það er mjög erfitt að bregðast við miklum sveiflum í eftirspurn framboðsmegin. Það sem gerðist með vaxtalækkuninni er að við sáum þessa uppsöfnuðu þörf birtast í aukinni eftirspurn. Fólk sem hefur búið í heimahúsum, verið á leigumarkaði og svo framvegis, sem allt í einu fékk tækifæri – eins og Ásgeir komst að orði – til að eignast eigin kastala. Þú leysir þessa eftirspurn svolítið úr læðingi með því að veita þeim aukna kaupgetu með lækkun vaxta og auknu aðgengi að fjármagni.“
Í Viðskiptablaðinu segir að Ingólfur telji ljóst að eftirspurnaráhrif vaxtalækkunarinnar hefðu verið mun minni ef framboðið hefði verið meira fyrir. „Ekki spurning. Ef framboðið hefði verið nægjanlegt til að mæta þessu þá hefðum við séð minni áhrif á verðið. Það er samspil nokkurra þátta. Fyrir utan vaxtalækkunina og aukna kaupgetu hefur heimsfaraldurinn haft þau áhrif að margir vilja búa aðeins rýmra. Þess fyrir utan hefur svo nánast ekkert verið byggt af sérbýli síðustu ár. Það er ekki bara fjöldinn sem skiptir máli, heldur að það sé byggt sem spurn er eftir.“
Opinberar tölur meingallaðar
Ingólfur segir í Viðskiptablaðinu að tölur Hagstofunnar og Þjóðskrár sem ítrekað hafi verið bent á séu meingallaðar. Þær tölur byggi á skráningu byggingafulltrúa, og skili sér jafnan bæði seint og illa, sem sé ástæða þess að Samtök iðnaðarins hófu sína talningu fyrir rúmum áratug. „Svo er verið að flagga þessum tölum núna sem einhverjum heilögum sannleik um að aldrei hafi verið byggt meira. Það er einfaldlega ekki rétt,“ segir hann og vísar í nýjustu tölur úr talningu SI frá því í mars, sem sýndu fimmtungssamdrátt milli ára, þann mesta frá því að talningar hófust árið 2010. „Það er því kolrangt að það hafi aldrei verið byggt meira,“ segir hann og bendir sérstaklega á skort á íbúðum á fyrstu byggingastigum, sem fækkað hafi verulega á síðustu árum. „Þetta er besta vísbendingin um hversu mikið er að fara að detta inn á markaðinn á næstu 2-3 árum eða svo.“
Best að draga úr sveiflum með góðri hagstjórn
Þá segir Ingólfur um fjármögnunarhliðina að í upphafi faraldursins hafi fjármögnunaraðilar haldið aðeins að sér höndum en síðan hafi það breyst. Hann segir Samtök iðnaðarins hafa fulla trú á því að hægt sé að búa þannig um greinina og markaðinn að ekki komi tímabil þar sem allt fjármagn þorni upp og uppbygging allt að því stöðvist. Seðlabankinn gegni þar stóru hlutverki, ekki aðeins með því að lækka vexti, heldur einnig að auka útlánagetu bankanna og það velti þó vitanlega á því að aðstæður leyfi. „Ef verðbólgan er skapleg og verðbólguvæntingar við markmið hefur hann alveg svigrúm til að beita sínum tækjum á þennan hátt, líkt og hann hefur gert í þessari niðursveiflu. Það er best að reyna að draga bara úr sveiflum með góðri hagstjórn, það er kannski stærsta málið í þessu.“
Byggingageirinn getur bætt við sig
Ingólfur segir í Viðskiptablaðinu það ekki rétt sem sumir hafi haldið fram, að byggingageirinn sé að vinna á fullum afköstum og gæti því ekki byggt hraðar. „Hann getur alveg bætt við sig, það er alveg ljóst. Hann er langt frá þolmörkum í því. Hann er sveigjanlegur og vanur að bæta við sig og draga úr.“ Þótt mikið sé að gera í opinberum innviðaframkvæmdum þessa stundina, sem sé vel, sé það ekki svo mikið að ekki sé svigrúm til frekari íbúðauppbyggingar. „Það er ekki þannig umfang. Heildarfjárfesting í hagkerfinu hefur dregist nokkuð saman frá því sem var fyrir efnahagsáfallið. Það er því enn ónýttur slagkraftur innan greinarinnar sem hægt væri að fara með í íbúðauppbyggingu.“ Auk heildarfjárfestingar komi þetta skýrt fram í atvinnuleysistölum: enn sé meira atvinnuleysi í greininni en var fyrir niðursveifluna.
Viðskiptablaðið, 15. júlí 2021.
Viðskiptablaðið, 17. júlí 2021.
Viðskiptablaðið, 18. júlí 2021.
