Mikill skortur á nýjum íbúðum ógnar stöðugleika

24. nóv. 2021

Í búðauppbygging snýst um fólk. Aðgengi að viðunandi húsnæði er ein af grunnþörfum hvers einstaklings og hverrar fjölskyldu. Uppbygging íbúða þarf ávallt að vera í samræmi við þörf landsmanna. Undanfarið hefur það ekki verið þannig. Afleiðingin er aukin verðbólga, hærri vextir og óróleiki á vinnumarkaði. Stöðugleikanum er ógnað og því þarf að bregðast við. Ábyrgðin er hjá sveitarfélögunum sem ákvarða framboð lóða. 

Skortur er á íbúðum. Hillurnar eru nær tómar og íbúðum í sölu hefur fækkað um 65% á landinu öllu frá því í maí í fyrra. Á sama tíma og framboð íbúða dregst saman hækkar verð íbúða hratt. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 17% á síðustu tólf mánuðum og um 24% litið til síðustu tveggja ára. 

Talning SI á íbúðum í byggingu hefur verið talinn besti mælikvarðinn fyrir framboð nýrra íbúða. Samkvæmt nýjustu talningu SI hafa ekki færri íbúðir verið í byggingu á höfuðborgarsvæðinu á fimmta ár. Mælist samdrátturinn á milli ára 18% og 32% yfir síðustu tvö ár. 

SI áætla fjölda þeirra íbúða sem koma fullbúnar inn á markaðinn á landinu öllu. Ljóst er að þær verða mun færri en þörf er fyrir. Næstu árin er þörfin um 3.500 íbúðir á ári að mati Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Framboð fullbúinna íbúða er langt undir því. 

Hækkun húsnæðisverðs hefur verið stór þáttur í þrálátri og mikilli verðbólgu undanfarið. Verðbólgan mælist nú 4,5% en án húsnæðisliðarins er hún 3,0%. Þáttur húsnæðis í verðbólguþróuninni hefur verið mikill um hríð. Peningastefnunefnd Seðlabankans hefur fundið sig knúna til að bregðast við þessari þróun með hækkun stýrivaxta. Nemur hækkunin það sem af er ári 1,25 prósentustigum. Sú hækkun kemur illa við fyrirtæki og heimili sem mörg hver eru að ná sér eftir efnahagssamdrátt síðustu missera. 

Seðlabankastjóri segir að vandinn snúist um að fólk vanti húsnæði. Í því sambandi hefur hann gagnrýnt sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu fyrir að hafa ekki brotið nægilegt land undir nýtt íbúðarhúsnæði á síðustu árum og segir að það haldi aftur af því að framboðshlið fasteignamarkaðarins taki við sér. 

Aðilar vinnumarkaðarins segja að staða íbúðamarkaðarins stefni kjarasamningum í óefni. Forsvarsmenn launafólks segja að án aðgerða sem auki framboð nýrra íbúða þurfi að gera háar launakröfur til að standa undir síauknum kostnaði við íbúðir, kapphlaup sem líklegt er að leiði bara til aukinnar verðbólgu, hærri vaxta og óstöðugleika. 

Reykjavíkurborg er stór hluti ofangreinds vanda. Framboðsskortur á lóðum til hagkvæmrar íbúðauppbyggingar hefur lengi verið vandamál í borginni. Borgin gæti hins vegar verið stór hluti lausnarinnar. Um er að ræða langstærsta sveitarfélagið og því skiptir miklu máli hvað þar er gert í íbúðauppbyggingu. 

Meirihlutinn í borginni er með áætlun um 10 þúsund íbúðir á sama tíma og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur að byggja þurfi 30 þúsund íbúðir á landinu öllu. Fólksfjölgunin er langmest á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess. Íbúðir verða helst byggðar þar sem fasteignaverð er hærra en byggingarkostnaður. Þess vegna verður uppbyggingin hlutfallslega meiri á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess. Opna þarf borgina og bjóða valkosti utan þéttingarreita. Samhliða þarf að bæta og byggja upp innviði, þ.m.t. samgönguinnviði sem draga úr umferðartöfum. 

Samtök iðnaðarins tala fyrir stöðugleika með lágri verðbólgu og lágum vöxtum. Samtökin vilja stöðugleika á vinnumarkaði þar sem laun þróast í takt við framleiðnivöxt. Þar skiptir miklu stöðugleiki á íbúðamarkaði og jöfn uppbygging íbúða sem mætir þörfum landsmanna. Allir þeir sem vilja vita sjá að staðan á íbúðamarkaðinum í dag er ógn við stöðugleikann í landinu. Samtök iðnaðarins kalla eftir aðgerðum til að bregðast við þeirri ógn.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.

ViðskiptaMogginn, 24. nóvember 2021.