Pattstaða á fasteignamarkaði

25. sep. 2013

Íbúðarhúsnæði er helsta uppspretta eigna og eignamyndunar í samfélag­inu, bæði hjá þeim sem eiga húsnæði en líka hjá þeim sem lána fé til kaupa á húsnæði. Ennfremur er íbúðarhúsnæði ein af grunnþörfum manna. Þróun þessa markaðar snertir því alla með einum eða öðrum hætti, bæði heimili og atvinnulíf. Að undanförnu hefur mikið verið fjallað um stöðuna á þessum markaði, svo sem þróun nýbygginga, byggingarkostnað, húsnæðisverð, skort á leiguhúsnæði og hátt leiguverð.

Framboð og eftirspurn eftir húsnæði ráðast annars vegar af efnahagslegum þáttum og hins vegar af lýðfræðilegum þáttum sem að hluta til tengjast inn­byrðis. Efnahagslegir þættir, s.s. hag­vöxt­ur, kaupmáttur, aðgengi að lánsfé og fjármagnskostnaður eru ráðandi þættir hvað varðar þróun markaðarins til skamms tíma litið en til lengri tíma litið vega þeir lýðfræðilegu þungt. Með því er m.a. átt við íbúafjölda, aldurssamsetn­ingu, fæðingatíðni, ævilengd og meðal­fjölda íbúa í hverri íbúð.

Efnahagskreppan skekur iðnaðinn

Efnahagskreppan, sem hófst seint árið 2008, markaði djúp spor í efnahagslíf þjóðarinnar. Raunverð húsnæðis hrundi, nýbyggingar stöðvuðust og húsnæðis­skuld­ir ruku upp með verðbólgunni. Samhliða lenti byggingariðnaðurinn í afar djúpri kreppu sem í raun stendur enn. Árið 2008 störfuðu um 17.700 manns í byggingariðnaði. Síðan þá hefur þeim fækkað samfellt og eru nú um 9.300 skv. tölum Hagstofunnar. Velta hefur líka dregist stöðugt saman en það skýrist af fleiri þáttum en fækkun íbúðabygginga enda er heildarfjárfesting í landinu í lág­marki. Sem betur fer eru vísbendingar um að nokkur vöxtur sé að færast í nýbyggingar en betur má ef duga skal.

 Á árunum 2000-2008 var árlega byrj­að að byggja um 3.000 íbúðir en meðal­talsþörf til langs tíma er líklega á bilinu 1.500-1.800 íbúðir. Árin 2009-2012 var aðeins byrjað á 200-500 nýjum íbúðum. Vissulega var nokkuð af húsnæði til á lager frá fyrri árum, sá lager er hins vegar nánast uppurinn auk þess sem hann hentaði illa fyrir þarfir markaðarins. Nýjustu kannanir SI sýna að nú er einungis verið að byggja um 1300 íbúðir sem eru á öllum byggingarstigum.

Innistæða fyrir aukinni eftirspurn

Undanfarin misseri hafa efnahagslegar aðstæður ekki orðið til þess að blása lífi í fasteignamarkaðinn. Hagvöxtur er lítill, kaupmáttarvöxtur hægur og aðgangur að fjármagni takmarkaður. Hins vegar ættu lýðfræðilegir þættir að ýta undir eftirspurn. Frjósemi Íslendinga var mikil á kreppuárunum 1990-1994 sem veldur því að óvenju stórir árgangar eru nú á þeim aldri sem fólk flyst gjarnan úr foreldrahúsum. Þekkt er að breytingar á fjölda í þessum aldurshópi hafa umtals­verð áhrif á eftirspurn eftir húsnæði. Önnur markverð breyting á sér einnig stað. Árin 1955-1965 fæddust 51 þúsund börn hér á landi en 46 þúsund árin 1970-1980. 

Talsvert er um að fólk sem, fætt 1955 - 1965 sé farið að huga að minna hús­næði enda eru börnin farin að heiman og farið að styttast í starfslok. Að síðustu má nefna að þrátt fyrir umræðu um brottflutning fólks af landinu í kreppunni  hefur landsmönnum fjölgað á hverju ári frá 2008. Allir þessir þættir ýta undir eftirspurn eftir húsnæði og þá ekki síst litlum íbúðum.

Spenntur og ótryggur leigumarkaður

Undanfarið hefur talsverð umræða verið um þrönga stöðu leigjenda – að framboð sé lítið og verðið hátt. Frá hagfræðileg­um sjónarhóli hlýtur sú staða að skýrast af háum fjármagnskostnaði og rekstrar­kostnaði fasteigna. Annars myndi fólk bara kaupa sér íbúðir. En veruleikinn er ekki alveg svo einfaldur. Vegna hás leiguverðs er svigrúm leigj­enda til að byggja upp eigið fé til að kaupa húsnæði takmarkað. Þannig hefur það alltaf verið nema þegar veitt voru 100% lán til íbúðakaupa. Það erfiða ástand, sem margir búa við, endurspegl­ar aðeins að fjármagnskostnaður er mikill, aðgengi að lánsfé takmarkað og ríkar kröfur um eigið fé. Meðallaun duga ekki til að kaupa meðalstóra fasteign.

Segja má að einskonar pattstaða ríki á fasteignamarkaðnum. Fasteigna­verð er ekki nógu hátt til að húsbyggjendur hefjist handa af fullum þunga því að byggingarkostaður sem hlutfall af húsnæðisverði er óhagstæður. Á sama tíma er mikil húsnæðisþörf, sérstaklega fyrir lítið húsnæði, en vegna samspils efnahagslegra og lýðfræðilegra þátta nægir þessi þörf ekki til að auka eftirspurn og þrýsta þar með verðinu upp á við.. Þetta ástand leiðir til spennu á markaðnum sem m.a. veldur hækkun leiguverðs og skorti á nýjum íbúðum.

Hægt að bregðast við

Sem betur fer er hægt að bregðast við þessu ástandi og stuðla að að auknu jafnvægi á þessum markaði. Í fyrsta lagi þarf að gera húsbyggjendum kleift að byggja hagkvæmt húsnæði sem ekki þarf að standast ströngustu byggingar­reglugerðir sem fyrirfinnast í heiminum. Í öðru lagi þurfa sveitarfélög, einkum á höfuðborgarsvæðinu, að lækka lóðagjöld. Þau gjöld vega afar þungt og valda því að hvati til að byggja litlar íbúðir er ekki nógu mikill. Í þriðja lagi þarf skipulag sveitarfélaga að taka mið af breyttum þörfum. Núverandi skipulag er í anda ársins 2007 sem miðar ekki að því að fólk vilji búa í tveggja til þriggja her­bergja íbúðum án bílskýlis. Í fjórða lagi þarf að eyða sem fyrst óvissu um hvern­ig útfæra á lánaleiðréttingu eins og ríkis­stjórnin hefur boðað.

Sú óvissa truflar markaðinn.