Sex staðreyndir um íbúðamarkaðinn

4. feb. 2022

Alvarleg staða íbúðamarkaðarins hefur mikið verið til umræðu undanfarið og ekki að ástæðulausu. Staðan á þeim markaði hefur haft mikil áhrif á verðbólgu og vexti og þar með verða áhrifin mikil á alla landsmenn. Samtök iðnaðarins hafa í langan tíma varað við því að þetta gæti orðið raunin. Nú þegar veruleikinn blasir við er mikilvægt að umræðan byggist á staðreyndum. Hér eru sex staðreyndir um íbúðamarkaðinn:

Íbúðum í byggingu fækkar mikið

Íbúðum í byggingu hefur fækkað mikið síðustu ár. Þeim hefur fækkað samfellt frá mars 2019 samkvæmt nýjustu talningu Samtaka iðnaðarins á íbúðum í byggingu. Í september síðastliðnum voru 3.387 íbúðir í byggingu samkvæmt talningunni. Ekki hafa færri íbúðir verið í byggingu á höfuðborgarsvæðinu á fimmta ár eða síðan í mars 2017. Íbúðum á fyrstu byggingarstigum, þ.e. fram að fokheldu, tók að fækka samkvæmt talninguSI á árinu 2018 og voru þær sögulega fáar á árinu 2020. VöruðuSI við því að þessi þróun myndi leiða til skorts á íbúðum síðar sem nú er raunin.

Allar hillur nánast tómar

Í fyrstu vikunni í janúar voru 487 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu en bæði fjöldi einbýla og íbúða í fjölbýli er í sögulegu lágmarki samkvæmt upplýsingum frá Húsnæðisog mannvirkjastofnun (HMS). Fyrir tæpum tveimur árum var fjöldinn um 2.200. Ekki hafa færri íbúðir verið í sölu frá því að mælingar hófust. Enn meiri samdráttur hefur verið í minni íbúðum en ríflega helmingur af íbúðum í sölu er með fjögur herbergi eða fleiri.

Árlega þarf allt að 4.000 nýjar íbúðir

Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Að mati HMS þarf að byggja 3.500 íbúðir á ári næstu árin til að mæta væntri fólksfjölgun. Byggist matið á fólksfjöldaspá Hagstofunnar. Hafa þarf í huga að fólksfjölgun hefur verið umfram spá Hagstofunnar undanfarin ár. Ef sú þróun heldur áfram er ljóst að þörfin fyrir nýjar íbúðir verður enn meiri. Að óbreyttu er þörfin mun meiri en framboð á næstunni.

Skortur á lóðum og skipulagi

Skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hefur átt stóran þátt í þeim vanda sem skapast hefur á íbúðamarkaði. Strax í byrjun árs 2019 bentu Samtök iðnaðarins á að alvarleg staða væri í uppsiglingu á íbúðamarkaði og sú staðreynd raungerðist þegar samtökin birtu talningu sína í mars 2019. Þó að staða sveitarfélaga til að brjóta nýtt land sé misgóð er ljóst að slíkt land er til. Því er mikilvægt að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár svo að hægt verði að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði þegar slíkt blasir við.

Hagkvæmar íbúðir ekki byggðar á þéttingarreitum

Rík áhersla hefur verið lögð á uppbyggingu hagkvæms íbúðarhúsnæðis en rétt lóðaframboð kemur í veg fyrir að hægt sé að mæta þeirri þörf. Þetta sýna m.a. niðurstöður könnunar meðal félagsmanna SI undir lok árs 2020 þar sem um 80% svarenda eru sammála því að skortur á lóðaframboði komi í veg fyrir hagkvæma íbúðauppbyggingu. Þá svara tæp 80% því að hagkvæmt húsnæði verði ekki byggt á þéttingarreitum.

Breytinga er þörf í umhverfi skipulagsmála

Skipulagsferli íbúðauppbyggingar er allt of þungt í vöfum hér á landi. Of mörg mál fara of hægt í gegnum ferlið, skortur er á skýrum tímafrestum og hvenær von er á niðurstöðum. Tafir og hindranir í ferlinu auka kostnað við byggingu íbúða svo um munar og aðkallandi þörf er á innleiðingu frekari rafrænna ferla. Þetta kemur allt skýrt fram í samkeppnismati OECD á íslenskri ferðaþjónustu og byggingariðnaði frá lokum árs 2020 þar sem fram kemur að þörf er á heildarendurskoðun á umhverfi skipulagsmála frá a til ö hvað varðar bæði ríki og sveitarfélög. Í endurskoðun á umhverfi skipulagsmála liggja því mikil tækifæri til úrbóta fyrir íbúðamarkaðinn.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI, og Jóhanna Klara Stefánsdóttir, sviðsstjóri mannvirkjasviðs SI.

Morgunblaðið, 4. febrúar 2022.