Að segja eitt og gera annað
Sviðsstóri mannvirkjasviðs SI og aðalhagfræðingur SI skrifa um íbúðamarkaðinn í Viðskiptablaðinu.
Alvarleg staða er á íbúðamarkaði. Framboð af nýjum íbúðum er ekki í takti við þörf. Fólksfjölgun er langt umfram fjölgun íbúða sem elur af sér skort á íbúðum. Það ójafnvægi sem er á húsnæðismarkaði er landsmönnum kostnaðarsamt. Framboðsskortur á íbúðum hefur leitt til hækkandi húsnæðisverðs og hamlað uppbyggingu. Skorturinn hefur komið fram í mikilli verðbólgu og hækkun vaxta.
Verðbólgan mælist nú 9,5% og í viðleitni sinni að ná henni niður hefur Seðlabankinn hækkað stýrivexti úr 0,75% í 8,75%. Að byggja íbúðir í takti við þörf er lykilþáttur í að ná niður verðbólgunni og þar með vaxtakostnaði fyrirtækja og heimila. Það er því brýnt verkefni ríkis og sveitarfélaga að tryggja að uppbygging íbúða sé í takt við þarfir almennings í landinu.
Innviðaráðherra sýndi forystu varðandi íbúðauppbyggingu með þeirri yfirlýsingu sinni að byggðar verði 35 þúsund íbúðir á tíu ára tímabili. Steig ráðherra með þessu fyrsta skrefið í því að tryggja stöðugleika á íbúðamarkaði þar sem framboð íbúða er í takt við þarfir almennings. Annað skrefið steig ráðherra þegar hann fylgdi þessari markmiðasetningu eftir með rammasamningi við Samband íslenskra sveitarfélaga og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sem undirritaður var um mitt síðasta ár. Þriðja skrefið var samningur við Reykjavíkurborg sem gerður var á grundvelli þessa rammasamnings og vonandi verður öðrum sveitarfélögum til eftirbreytni. Þessi áform stjórnvalda og áætlanir um uppbyggingu gáfu fyrirheit um stöðugleika og áherslu á framboðshlið íbúðauppbyggingar.
Miðað við spá HMS um framboð fullbúinna íbúða sem birt var fyrir skömmu er ólíklegt að ofangreint markmið stjórnvalda um að 35 þúsund nýjar fullbúnar íbúðir náist, nema þau beiti sér með markvissum hætti til að auka uppbyggingu íbúða. Markmið stjórnvalda byggir á þarfagreiningu HMS og íbúðaáætlunum sveitarfélaga. Samkvæmt greiningunni má gera ráð fyrir að það þurfi rétt um 4.000 fullbúnar íbúðir inn á markaðinn í ár og sama fjölda næstu tvö ár. Miðað við spá HMS um fullbúnar íbúðir þá verður byggt undir íbúðaþörf á þessum tíma sem nemur 4.360 íbúðum. Þá eykst ójafnvægið á milli fjölda fullbúinna íbúða og áætlaðrar þarfar eftir því sem líður á spátímann.
Nýsamþykkt hækkun virðisaukaskatts á íbúðauppbyggingu ári eftir framangreindan rammasamning og á sama tíma og framboðsskortur er á íbúðarhúsnæði gengur gegn framangreindum markmiðum. Stjórnvöld segja eitt en gera allt annað. Lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna uppbyggingar og viðhalds íbúðahúsnæðis felur í sér skattahækkun á íbúðauppbyggingu sem mun fyrirsjáanlega leiða til hækkunar á íbúðakostnaði og draga úr framboði nýrra íbúða. Mikilvægt er að snúið sé af þessari leið og endurgreiðsluhlutfallið hækkað aftur hið fyrsta.
Minnkandi umsvif í uppbyggingu íbúða sjást í þróun íbúðafjárfestingar í þjóðhagsreikningum síðustu misseri. Á fyrsta ársfjórðungi þessa árs drógust íbúðafjárfestingar saman um 14% frá sama ársfjórðungi í fyrra, metið á föstu verði. Samdrátturinn sem mældist á fyrsta ársfjórðungi er sá mesti sem mælst hefur frá því að samdráttar fór að gæta í upphafi árs 2021. Miðað við spá HMS um fullbúnar íbúðir sem eru að koma inn á markaðinn á næstunni má reikna með áframhaldandi samdrætti í íbúðafjárfestingu.
Í ljósi mikils samdráttar í íbúðafjárfestingu skýtur það skökku við að stjórnvöld velji þá leið sem farin er til að draga úr þenslu, slá á vöxt hagkerfisins og þar með verðbólgu. Skilja stjórnvöld eftir aðra þætti eftirspurnar í hagkerfinu á borð við fjárfestingu atvinnuveganna og neyslu heimilanna. Nokkuð hraður vöxtur hefur þannig verið í neyslu og atvinnuvegafjárfestingu undanfarið, öfugt við það sem hefur verið í íbúðafjárfestingu.
Samtök iðnaðarins hafa lengi talað fyrir því að framboð á íbúðum verði að vera í takt við þarfir almennings. Í núverandi efnahagsumhverfi er mikilvægt að grípa til aðgerða til að örva framboðshlið íbúðamarkaðsins og tryggja þannig áfram forsendur til íbúðauppbyggingar í takt við þörf. Til viðbótar slíkum aðgerðum þarf samstillt átak ríkis, sveitarfélaga, Seðlabankans og aðila vinnumarkaðarins til að ná niður verðbólgu en með því skapast grundvöllur fyrir lægri vöxtum sem hvetur til aukinna fjárfestinga í íbúðarhúsnæði.
Björg Ásta Þórðardóttir, sviðsstjóri mannvirkjasviðs SI, og Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.
Viðskiptablaðið, 23. júní 2023.