Byggjum í takti við þarfir landsmanna - gefa þarf í ef ekki á illa að fara

20. sep. 2023

Húsnæðismarkaðurinn er eitt mikilvægasta púslið í stóru efnahagsmyndinni um þessar mundir. Framþróun verðbólgu og vaxta ásamt komandi kjarasamningum hvíla á því að tryggt verði að íbúðauppbygging verði í takti við þarfir landsmanna. Svo hefur ekki verið, of fáar íbúðir hafa verið byggðar. Verkefnið fram undan er að tryggja næga uppbyggingu þannig að jafnvægi myndist milli framboðs og eftirspurnar. Ljóst er að þetta stóra verkefni verður ekki leyst nema ríki, sveitarfélög og fyrirtæki taki höndum saman. Nú beinast öll spjót að sveitarfélögunum sem hafa ekki útvegað nægar byggingarhæfar lóðir.

Íbúðauppbygging er mikilvægt velferðarmál enda þurfa allir þak yfir höfuðið. Húsnæðismál varða lífskjör landsmanna því stærsti hluti útgjalda heimilanna fer í húsnæði. En íbúðauppbygging er ekki síður efnahagsmál. Afleiðingar framboðsskorts á íbúðum hafa komið fram í mikilli hækkun íbúðaverðs, verðbólgu og háum vöxtum sem vegið hefur að efnahagslegri stöðu fyrirtækja og heimila í landinu. Framboðsskorturinn hefur kallað á að Seðlabankinn hækki stýrivexti og ríkisstjórnin auki aðhald í fjárlögum með hækkun skatta og niðurskurði.

Stefna og forysta innviðaráðherra

Nýlega kynnti innviðaráðherra hvítbók um húsnæðismál þar sem sett eru fram drög að stefnu í húsnæðismálum til fimmtán ára ásamt fimm ára aðgerðaráætlun. Í hvítbókinni er m.a. lögð áhersla á þörfina fyrir stöðugleika á þeim markaði og undir það er vert að taka. Óstöðugt umhverfi íbúðauppbyggingar hefur komið niður á almenningi og fyrirtækjum sem starfa í greininni. Stjórnendur fyrirtækja í greininni hafa bent á að það sé dýrt og áhættusamt að reka fyrirtæki í starfsumhverfi sem þenjist sundur og saman eins og harmonikka. Óstöðugleiki og sveiflur sem einkennt hafa íbúðauppbygginguna hafa því komið niður á framleiðni í greininni, aukið kostnað við uppbyggingu og dregið úr framboði. Til að tryggja stöðugleika á íbúðamarkaði þarf starfsumhverfi fyrirtækja í byggingariðnaði að vera gott og aðgengi að lóðum til uppbyggingar nægt en svo hefur ekki verið undanfarið.

Hvítbókin kemur í kjölfar rammasamnings sem gerður var um mitt ár 2022 milli innviðaráðuneytis, Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og Sambands íslenskra sveitarfélaga um sameiginlega framtíðarsýn um að auka framboð íbúða næsta áratuginn. Samkvæmt samningnum á að byggja 35 þúsund íbúðir á tíu ára tímabili, þar af fjögur þúsund íbúðir á ári fyrstu ár samningsins. Á grundvelli rammasamningsins átti svo að gera samninga við einstök sveitarfélög og var fyrsti samningurinn gerður við Reykjavíkurborg. Þetta er góð leið til að ríki og sveitarfélög gangi í takt varðandi uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.

Rólegra á fasteignamarkaðnum

Eftir miklar hækkanir íbúðaverðs á undanförnum árum hefur færst ró yfir markaðinn. Lengri tíma tekur að selja eignir og verð hefur aðeins lækkað undanfarna mánuði. Þetta er afleiðing þess að yfirvöld hafa sett skorður á eftirspurnarhliðina. Seðlabankinn hefur hækkað stýrivexti til þess að draga úr verðbólgu en hún stafar meðal annars af mikilli hækkun húsnæðisverðs. Reglur um greiðslumat gera það að verkum að færri standast þær kröfur sem gerðar eru og þá hafa viðmið um veðhlutföll breyst og kröfur eru um aukið eigið fé kaupenda. Hins vegar fjölgar landsmönnum hratt eða um nálægt eitt þúsund í hverjum mánuði. Sífellt fleiri þurfa því þak yfir höfuðið.

Hægist á byggingarmarkaði

Nú eru skýrar vísbendingar um að dregið hafi úr uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, þvert á þörf. Frá miðju ári 2022 hafa vextir hækkað, sölutími íbúða lengst, endurgreiðsla virðisaukaskatts lækkað, laun hækkað og verð á aðföngum hefur hækkað. Þegar allt er tekið saman er byggingarkostnaður meðalíbúðar 7,3 milljónum króna hærri nú en um mitt síðasta ár.

Velta arkitekta- og verkfræðistofa dróst saman á föstu verðlagi en hönnuðir eru þeir fyrstu til að koma a verklegum framkvæmdum. Í samtölum við þessa aðila hefur komið fram að dregið hafi úr verkefnum tengdum íbúðauppbyggingu. Þetta gefur skýrar vísbendingar um að uppbygging verði minni næstu 2-3 árin heldur en talið var. Í könnun meðal félagsmanna Samtaka iðnaðarins vorið 2023 kom fram að verktakar sæju fram á 65% samdrátt í fjölda íbúða sem byrjað yrði á byggja á næstu 12 mánuðum miðað við 12 mánuðina á undan.

Ofangreindar tölur um samdrátt renna stoðum undir nýlega spá HMS um að fullbúnar íbúðir sem koma inn á markaðinn á næstu árum muni fækka. Á grundvelli talningar stofnunarinnar á íbúðum í byggingu spáir stofnunin því að við munum á næstunni fjarlægjast markmiði ofangreinds rammasamnings um að byggja 4.000 íbúðir árlega. Spáir stofnunin því þannig að fullbúnar íbúðir verði ekki nema tæplega helmingur af ofangreindri þörf árið 2025. Bendir spáin til þess að samdráttur sá sem við sjáum nú á fyrstu byggingarstigum muni koma fram í alvarlegu ójafnvægi íbúðarmarkaðarins eftir um tvö ár en það tekur þann tíma að jafnaði að byggja íbúð.

Slegist um lóðir

Þrátt fyrir þetta eru byggingarlóðir mjög eftirsóttar. Ástæða þess er einföld, þær eru af skornum skammti. Þó skipulag sveitarfélaga geri ráð fyrir mörgum íbúðum þá eru fáar lóðir í boði þar sem hægt er að hefja framkvæmdir. Svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins gerir svo ráð fyrir því að byggð sé innan ákveðinna marka og eru sveitarfélögin bundin af því sem minnkar enn frekar framboð lóða. Þetta takmarkar uppbyggingu nú þegar hennar er þörf.

Lausnin liggur í fjölbreyttri uppbyggingu

Ríkið getur gert meira til þess að auka stöðugleika á markaðnum og er fyrrnefnd hvítbók ágætur leiðarvísir í þeim efnum. Sveitarfélögin verða að útvega fleiri byggingarhæfar lóðir og haga áherslum í skipulagsmálum í takt við þarfir landsmanna um fjölbreytta og aukna uppbyggingu. Um 80% landsmanna búa í sinni eigin íbúð. Kannanir hafa sýnt að stærsti hluti þeirra sem búa í leiguhúsnæði vill frekar eiga sitt eigið. Stefna í húsnæðismálum sem miðar að því að byggja í takti við þarfir landsmanna þarf að taka mið af þessu samhliða því að unnið er að útfærslum til að tryggja húsnæði fyrir þá sem höllum fæti standa.

Af öllu framansögðu er ljóst að gefa þarf verulega í ef ekki á illa að fara. Með áframhaldandi framboðsskorti á íbúðum er hætta á að verðbólgan verði þrálát næstu árin með tilheyrandi háum vöxtum sem bíta verulega í hjá heimilum og fyrirtækjum. Stjórnvöld eru því hvött til að bæta starfsumhverfi fyrirtækja í greininni og auka framboð á lóðum svo unnt verði að byggja nægilega margar íbúðir til að mæta þörfum landsmanna. Iðnaðurinn er reiðubúinn í þá uppbyggingu sem þarf.

Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri SI.

Viðskiptablaðið/Orka og iðnaður, 20. september 2023.