Efnahagslegur vítahringur
Aðalhagfræðingur SI og sviðsstjóri mannvirkjasviðs SI skrifa um húsnæðismarkaðinn í fylgiriti Viðskiptablaðsins um fasteignamarkaðinn.
Húsnæðismarkaðurinn er fastur í efnahagslegum vítahring þar sem skortur á húsnæði veldur verðbólgu og háum vöxtum sem aftur dregur úr uppbygginu og veldur skorti. Þessi vítahringur dregur úr verðmætasköpun og lífsgæðum landsmanna og hann þarf að rjúfa.
Kerfislægi vandinn er heimatilbúinn og í höndum stjórnvalda að leysa. Stór hluti þess felst í aðgerðum og ekki síður aðgerðarleysi sveitarfélaga í þessum málaflokki en annað er í höndum ríkisstjórnarinnar.
Þessi vítahringur hefur mikil áhrif á byggingariðnaðinn sem sést nú á því að eftir fjögurra ára vaxtarskeið hefur velta í greininni á þessu ári dregist saman, störfum fækkað, innflutningur byggingarefna minnkað og fjöldi íbúða í byggingu dregist saman. Verulega hefur dregið úr útlánavexti til greinarinnar og vanskil útlána til hennar aukist. Þekkingu, verðmætum og mikilvægri uppbyggingu er fórnað. Svona þarf þetta ekki að vera.
Háir stýrivextir leysa ekki vandann
Stýrivöxtum hefur verið beitt til þess að ná niður verðbólgu sem er að miklu leyti tilkomin vegna kerfislægra vandamála á húsnæðismarkaði. Líkt og seðlabankastjóri hefur bent á eru háir stýrivextir ekki gott tæki til að taka á verðbólgu sem sprottin er af þessum rótum.
Háir stýrivextir laga ekki þann kerfisvanda sem er á húsnæðismarkaði, þeir fjölga ekki lóðum, bæta ekki feril skipulagsmála eða einfalda regluverk. Þvert á móti gera háir stýrivextir framboðsvandann verri með því að hægja á íbúðaruppbyggingu og skapa þannig hættu á húsnæðisskorti í næstu uppsveiflu.
Óseldum nýjum íbúðum hefur fjölgað undanfarið og sölutími lengst. Breytingin hefur verið bæði í notuðum og nýjum í búðum en öllu meiri í þeim nýju. Samhliða hefur dregið úr hækkun verðs íbúða.
Í könnun sem gerð var meðal byggingaverktaka kemur fram að háir vextir og ströng lántökuskilyrði Seðlabankans hafi haft mest áhrif á að sölutími nýrra íbúða hafi lengst á undanförnum mánuðum. Seðlabankinn heldur fólki á hliðarlínunni á íbúðamarkaði og gerir því erfitt fyrir að mæta þörfum sínum fyrir húsnæði.
Vandi sem veikir undirstöðu íslensks efnahagslífs
Óstöðugt og sveiflukennt rekstrarumhverfi hefur verið einkennandi fyrir byggingariðnaðinn sem hefur verið nýttur til sveiflujöfnunar í hagkerfinu. Slíkt skaðar greinina sem er þanin sundur og saman, áætlanir standast ekki og þekking og verðmæt tækifæri til aukinnar verðmætasköpunar glatast.
Velta byggingariðnaðar nam 660 milljörðum króna í fyrra, sem er rúmlega 9% af veltu í hagkerfinu og í heild störfuðu þar rúmlega 20 þúsund í júlí síðastliðnum, eða sem nemur tæplega 9% af heildarfjölda starfandi í hagkerfinu.
Greinin hefur mikið vægi í verðmætasköpun og á vinnumarkaði, bæði beint og óbeint. Fyrirtæki í byggingariðnaði starfa um allt land þar sem þau skapa störf og sinna mikilvægu hlutverki við uppbyggingu íbúða, atvinnuhúsnæðis og innviða, sem allt eru forsendur fyrir samkeppnishæfni atvinnulífsins, framleiðni og lífsgæðum landsmanna.
Samdráttur hafinn eftir fjögurra ára vöxt
Á fyrri hluta þessa árs nam velta í greininni tæplega 310 milljörðum króna, sem er 2% samdráttur að raunvirði frá sama tíma í fyrra. Þetta er í fyrsta sinn síðan 2021 sem samdráttur mælist í veltu greinarinnar en á sama tíma í fyrra jókst veltan um 8%.
Samdrátturinn er mestur í þeim hluta greinarinnar sem fæst við byggingu húsnæðis, bæði íbúða og atvinnuhúsnæðis. Þar nam veltan rúmlega 170 milljörðum króna á fyrri hluta þessa árs, sem er rúmlega 5% samdráttur að raunvirði frá sama tíma í fyrra. Til samanburðar jókst þessi hluti veltu greinarinnar um tæplega 8% á sama tímabili árið áður.
Samhliða hefur störfum í greininni fækkað. Samdráttur í fjölda starfandi í júlímánuði mældist um 1% frá sama mánuði í fyrra. Er það í fyrsta sinn síðan í upphafi árs 2021 þar sem störfum fækkar í greininni. Til samanburðar má nefna að í júlí árið áður mældist 7% vöxtur í greininni og í júlí 2022 var hann rúmlega 10%.
Íbúðum í byggingu hefur fækkað samkvæmt talningu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Þær eru tæplega 6.600 samkvæmt nýjustu talningu samanborið við 8.600 í mars 2023.
Samdráttur í byggingu húsnæðis endurspeglast einnig í samdrætti í innflutningi á ýmsu byggingarefni. Þannig hefur dregið úr innflutningi á timbri og krossviði ásamt spóna- og byggingarplötum. Samdrátturinn í magni á innfluttu timbri nam 34% á fyrstu sjö mánuðum þessa árs frá sama tíma í fyrra. Í krossviði var samdrátturinn minni eða 23% og í spóna- og byggingarplötum var hann rúmlega 10%. Á sama tíma fyrir ári var 38% vöxtur í innflutningi á timbri, 18% í krossviði og 8% í spóna- og byggingarplötum. Svipuð þróun hefur átt sér stað í sölu á sementi.
Lausnirnar eru þekktar
Lausnir á kerfislægum vanda húsnæðismarkaðarins eru þekktar eins og Samtök iðnaðarins hafa lengi bent á. Til að hrinda þeim í framkvæmd þarf samstöðu, pólitískan vilja og samstillt átak ríkis, sveitarfélaga og iðnaðarins.
Á síðustu árum hafa opinber gjöld á húsnæðisuppbyggingu hækkað mikið, svo sem lóðagjöld, gatnagerðargjöld og ýmsir innviðaskattar. Það hefur dregið úr húsnæðisuppbyggingu. Lækka þarf þessi gjöld á ný og endurskoða gjaldtökuheimildir með það að markmiði að tryggja hófsemi, gagnsæi og fyrirsjáanleika. Samhliða þarf að einfalda og auka sveigjanleika í regluverki og stjórnsýslu byggingarmála sem mun hafa jákvæð áhrif á hraða íbúðauppbyggingar.
Skortur á byggingarhæfum lóðum og langur málsmeðferðartími eru verulegar hindranir fyrir íbúðauppbyggingu. Sveitarfélögin geta skipt sköpum með því að innleiða hraðari og skilvirkari ferla. Tafir í skipulags- og leyfisferlum auka kostnað og óvissu. Sveitarfélög þurfa að setja sér skýr þjónustumarkmið og einfalda ferla til að tryggja hraða og skilvirka afgreiðslu mála.
Hornsteinn lífskjara
Heilbrigður húsnæðismarkaður er hornsteinn lífskjara landsmanna. Við höfum þekkingu og lausnir til að byggja traustan grunn að heilbrigðum og fyrirsjáanlegum húsnæðismarkaði. Rjúfa þarf hinn efnahagslega vítahring sem markaðurinn og íslenskt samfélag hefur verið í. Með markvissum aðgerðum og samstöðu er hægt að koma jafnvægi á húsnæðismarkaðinn þar sem framboð mætir þörfum landsmanna.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI, og Jóhanna Klara Stefánsdóttir, sviðsstjóri mannvirkjasviðs SI.
Viðskiptablaðið / vb.is, 30. september 2025.