Húsnæði er forsenda hagvaxtar
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI, skrifar um íbúðauppbyggingu í ViðskiptaMoggann.
Uppbygging húsnæðis er fjárfesting í hagvexti framtíðarinnar líkt og uppbygging innviða á borð við raforkukerfi, samgöngukerfi og gagnatengingar. Mannauðurinn sem er grundvöllur verðmætasköpunar hagkerfisins þarf húsnæði. Það er því alvarlegt mál þegar framboðsskortur verður á húsnæði líkt og verið hefur undanfarið. Húsnæðisskortur leiðir til efnahagslegs ójafnvægis sem kemur niður á hagvexti og lífsgæðum.
Ójafnvægið um þessar mundir endurspeglast í tölunum. Fjöldi nýrra íbúða á söluskrá hefur farið úr því að vera á landinu öllu nálægt 1.300 í rétt ríflega 150 á tveimur árum. Samhliða hefur verð íbúða hækkað til muna en yfir síðustu tólf mánuði hefur verð íbúða hækkað um ríflega 19%. Verðhækkunin hefur birst í aukinni verðbólgu sem nú mælist 6,7%. Seðlabankinn hefur fundið sig knúinn til að bregðast við með hækkun vaxta um 2 prósentustig á tæplega ári.
Hagstofa Íslands reiknar með því að árið 2026 verði landsmenn 50 þúsund fleiri en árið 2021. Að stærstum hluta er fólksfjölgunin vegna innflutnings vinnuafls þ.e. vinnuaflsþarfar væntanlegs hagvaxtar næstu ára. Til þess að þessi fólksfjölgun geti orðið að veruleika þarf að byggja íbúðarhús því nánast ekkert er til af nýju óseldu íbúðarhúsnæði í landinu.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) hefur á grundvelli mannfjöldaspár Hagstofunnar áætlað þörf fyrir íbúðir litið til framtíðar. Það er mat stofnunarinnar að á næstu fimm árum þurfi 3.500-4.000 íbúðir á ári til að mæta íbúðaþörf vaxandi fólksfjölda.
SI og HMS áætla að í ár komi tæplega 2.500 nýjar íbúðir á markað á landinu öllu á og nær 3.100 íbúðir árið 2023. Spáin byggir á talningu íbúða í byggingu sem gerð var í febrúar og mars síðastliðnum en samkvæmt henni var í heild hafnar framkvæmdir við 7.260 íbúðir sem er aukning um 21% frá talningu í september. Þrátt fyrir aukinn fjölda íbúða í byggingu þá sýnir samanburðurinn á spánni og áætlaðri íbúðaþörf að áfram verður skortur á fullbúnum íbúðum þó að hann fari minnkandi.
Húsnæðisuppbygging snýst um þarfir fólks fyrir húsnæði í víðri merkingu. Skipulagsmál þurfa að vera með þeim hætti að samfélög laði til sín fólk og fyrirtæki. Lykillinn er að uppbygging taki mið af því að þarfir fólks fyrir húsnæði eru í mörgum tilfellum mjög ólíkar.
Stór þáttur í þeim vanda sem skapast hefur á íbúðamarkaði er að skortur hefur verið á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir. Það er mikilvægt að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en verið hefur síðustu ár. Staða sveitarfélaga til að brjóta nýtt land er misgóð en ljóst er að slíkt land er til. Niðurstöður könnunar meðal félagsmanna SI sýna að skortur á lóðaframboði kemur í veg fyrir hagkvæma íbúðauppbyggingu því hagkvæmar íbúðir verða ekki byggðar á þéttingareitum. Síðan kemur skipulagsferlið í veg fyrir að hægt sé að bregðast hratt við ástandinu - ferlið er allt of þungt í vöfum og hindranir í því auka verulega kostnað við byggingu íbúða.
Við þurfum stöðuga húsnæðisuppbyggingu sem mætir ávallt þörfum. Sveiflur í framboði íbúða skapar óhagræði og er óhentugt fyrir alla aðila. Núverandi framboðsskortur íbúða undirstrikar mikilvægi þess að mótuð verði ný húsnæðisstefna fyrir Ísland í þeim anda sem innviðaráðherra hefur boðað. Ráðherra hefur nefnt í því sambandi að setja eigi markmið að byggja allt að 20.000 íbúðir á næstu fimm árum og þar af 7.000 með aðkomu hins opinbera í formi fjölbreytts húsnæðisstuðnings. Ánægjulegt er að sjá að Reykjavíkurborg hefur í þessu sambandi nýlega sett sér metnaðarfullt markmið um að byggðar verði 2.000 íbúðir á ári næstu árin. Verður það framtak vonandi öðrum sveitarfélögum til eftirbreytni.
Húsnæði er ein af grunnþörfum hvers einstaklings. Skýr markmiðssetning er því mjög mikilvæg í þessum efnum. Þegar markmiðið er skýrt er betur tryggt að grunnþörf fólks fyrir húsnæði sé mætt litið til framtíðar. Aukinn fjöldi íbúða rennir stoðum undir verðmætasköpun hagkerfisins.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.
ViðskiptaMogginn, 13. apríl 2022.