Hvar á fólkið að búa?
Á árinu 2017 flutti metfjöldi erlends vinnuafls til landsins. Þjóðinni fjölgaði um ríflega 10 þúsund en af því voru 8 þúsund erlendir ríkisborgarar.
Á árinu 2017 flutti metfjöldi erlends vinnuafls til landsins. Þjóðinni fjölgaði um ríflega 10 þúsund en af því voru 8 þúsund erlendir ríkisborgarar. Hagvöxtur síðustu missera hefur að miklu leyti verið borinn uppi af erlendu vinnuafli enda innlent vinnuafl nánast fullnýtt. Vaxandi skortur á íbúðum hefur hins vegar heft vöxt í þessum mikilvæga þætti efnahagsframvindunnar og gert hann mun kostnaðarsamari.
Mikil fjölgun erlendra ríkisborgara hér á landi undanfarin misseri er nátengd efnahagsástandinu. Skort hefur innlent vinnuafl á ýmsum sviðum efnahagslífsins m.a. í ferðaþjónustu og byggingariðnaði og hefur því verið mætti með erlendu vinnuafli. Ísland er aðili að Evrópska efnahagssvæðinu sem tryggir frjálsa för vinnuafls innan þess svæðis og gerir það vinnumarkaðinn mjög sveigjanlegan m.t.t. framboðs vinnuafls. Er það mikill kostur og ekki síst í jafn sveiflukenndu hagkerfi og hinu íslenska. Þessi sveigjanleiki nýtist hins vegar ekki ef ekki er til íbúðarhúsnæði fyrir fólk til að búa í. Það eru hagstjórnarmistök ríkis og sveitarfélaga að hafa ekki tryggt nægt framboð nýrra íbúða í þessari efnahagsuppsveiflu.
Skortur á íbúðum flöskuháls vaxtar
Undanfarna áratugi ríkti ágætt jafnvægi á milli nýrra íbúa landsins og nýrra íbúða. Þetta hefur breyst til hins verra á síðustu árum. Á árunum 2010-2016 var sögulega lítið byggt af nýjum íbúðum á Íslandi. Á sama tíma tók hagkerfið nokkuð kröftuglega við sér og skortur á íbúðum til að mæta vaxandi fólksfjölda og innflutnings vinnuafls varð æ tilfinnanlegri með hverju árinu. Á árinu 2017 voru þannig sex nýir íbúar að bítast um hverja nýja íbúð. Hefur það hlutfall aldrei áður verið hærra. Á árinu 2016 voru fjórir nýir íbúar að bítast um hverja nýja íbúð sem einnig var hátt sögulega séð. Hefur hlutfall þetta raunar sögulega verið mjög hátt í allri þessari efnahagsuppsveiflu.
Forsvarsmenn innlendra fyrirtækja í þeim greinum sem hafa verið að vaxa hvað hraðast undanfarið þ.e. byggingariðnaður og ferðaþjónusta, segja að það sé lítið mál að fá hingað erlent vinnuafl til starfa. Hér á landi er næga vinnu að hafa og laun hér á landi eru há í erlendum samanburði. Samkeppnisstaða Íslands fyrir vinnuafl er afar sterk. Skortur á íbúðarhúsnæði er hins vegar helsti flöskuhálsinn fyrir frekari vexti að þeirra sögn.
Mikil hækkun íbúðaverðs undanfarin ár, sem m.a. er til komin vegna lítils framboðs nýrra íbúða, hefur skilað raunverði íbúða sem er það hæsta sem mælst hefur hér á landi. Hefur verð íbúða nær tvöfaldast í þessari efnahagsuppsveiflu og raunverð þess hækkað um 60%. Það húsnæði sem er í boði er því orðið mjög dýrt.
Skorturinn og hátt verð íbúða dregur úr vilja og getu erlendra aðila að koma hingað til að vinna. Til að liðka fyrir taka fyrirtækin oft á sig húsnæðiskostnaðinn. Þetta hefur aukið kostnaðinn við erlenda vinnuaflið sem á endanum lendir á verðlagningu vöru og þjónustu sem neytandinn greiðir fyrir. Í byggingariðnaði hefur þetta m.a. hækkað byggingarkostnað húsnæðis.
Hækkun húsnæðisverðs hefur því undanfarið birst bæði beint og óbeint í verðbólgunni. Án hækkunar íbúðaverðs myndi engin verðbólga mælast hér á landi um þessar mundir og raunar ef frá er talin áhrif húsnæðisverðhækkunar hefur verið verðhjöðnun undanfarin misseri.
Horfum til lengri tíma
Vandi íbúðamarkaðarins um þessar mundir snýr ekki bara að því hvernig við mætum vinnuaflsþörf hagvaxtarins. Hann snýr að frumþörf hverrar fjölskyldu í landinu fyrir öruggt og mannsæmandi húsnæði á viðráðanlegu verði. Um er að ræða eina allra mikilvægustu fjárfestingarákvörðun hverrar fjölskyldu en stærsti hluti sparnaðar íslenskra heimila er bundinn í húsnæði. Því verður að vanda til verka og forðast skyndilausnir. Við lausn húsnæðisvandans er mikilvægt að horfa til langs tíma.
Það vantar að byggja 45 þúsund nýjar íbúðir fram til ársins 2040. Byggir það mat m.a. á mannfjöldaspá Hagstofunnar, væntanlegrar lýðfræðilegrar þróunar og mati á uppsafnaðri þörf fyrir íbúðir eftir lítið framboð á síðustu árum. Þetta er stóra verkefnið í íbúðamálum næstu árin. Þetta verkefni þarf að skipuleggja og að því þurfa að koma m.a. sveitarfélög, stjórnvöld og iðnaðurinn ásamt fólkinu í landinu.
Núverandi fyrirkomulag í stjórnsýslu íbúðamála er mjög óskilvirkt sem m.a. hefur skilað okkur þeim vandamálum sem einkenna íbúðamarkaðinn í dag. Með réttum aðgerðum til framfara má ekki einungis tryggja að þessari grunnþörf íbúa landsins sé betur mætt heldur einnig leysa skort á íbúðum sem takmörkun fyrir nægum vexti vinnuafls á næstu árum, verðmætasköpun hagkerfisins og velmegun heimilanna í landinu. Það er því til mikils að vinna.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.
Viðskiptablaðið, 3. maí 2018.