Leysa þarf framboðsvandann á íbúðamarkaði

29. jún. 2022

Seðlabankinn hefur brugðist við ófremdarástandi á íbúðamarkaði með vaxtahækkun og aðgerðum til að draga úr lánamöguleikum fyrstu kaupenda íbúða. Þetta eru aðgerðir sem fyrst og fremst hafa áhrif á eftirspurn markaðarins. Seðlabankastjóri hefur bent á að skortur á húsnæði, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, sé vandamál og að hækkun á íbúðaverði sé ekki knúin áfram af lánabólu. Að einhverju marki koma þó nýjustu aðgerðir Seðlabankans einnig til með að hafa áhrif á framboðshliðina sem er slæmt við þessar aðstæður því það er framboðsvandinn á íbúðamarkaði sem þarf að leysa. 

Mikill skortur hefur verið á íbúðum undanfarið. Framboð íbúða er rétt um fjórðungur þess sem var fyrir ríflega tveimur árum og hefur sölutími íbúða verið styttri en áður hefur mælst hér á landi. Líkt og Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (AGS) bendir á í nýjustu skýrslu sinni um íslenskt efnahagslíf hefur fjölgun íbúða ekki haldið í við fjölgun íbúa í landinu undanfarin ár. Skorturinn hefur þrýst verði upp en húsnæðisverð hefur hækkað um 24% á höfuðborgarsvæðinu á síðustu 12 mánuðum. Verðhækkanirnar hafa einnig verið miklar á öðrum landsvæðum. 

Framboð nýrra íbúða hefur verið takmarkað af framboði lóða. Niðurstöður könnunar sem Outcome framkvæmdi fyrir SI meðal stjórnenda stórra íslenskra fyrirtækja í mannvirkjagerð og byggingariðnaði sýna að 72% þeirra telja að skortur á lóðum sem tilbúnar eru til nýbygginga takmarki uppbyggingu íbúða. Svörin bera það með sér að lóðaskortur sé takmarkandi þáttur fyrir íbúðauppbyggingu. Að auki bætast við hækkanir á hrávörum, tafir á flutningum og skortur á vinnuafli sem allt getur tafið fyrir nauðsynlegri uppbyggingu. 

Húsnæði er ein af grunnþörfum hvers einstaklings og fjölskyldu. Að mati Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) þarf að byggja hér á landi 3.500-4.000 íbúðir á ári í ár og næstu árin til að mæta þörf fyrir nýjar íbúðir. Miðað við spá SI og HMS verður framboðið í ár og á næsta ári rétt um 3 þúsund íbúðir hvort ár. Framboðsskorturinn á íbúðamarkaði hefur aukið verðbólguna umtalsvert. Verðbólgan mælist nú 7,6%. Hún er há sögulega og langt yfir 2,5% verðbólgumarkmiði Seðlabankans. Án húsnæðis mælist verðbólgan mun lægri. Samræmd vísitala neysluverðs, þar sem húsnæðisliðurinn er ekki tekinn með, hefur hækkað um 5,4% yfir síðustu 12 mánuði. Á þann mælikvarða er verðbólga hvergi minni í Evrópu en hér á landi ef Sviss er frátalið. 

Líkt og AGS bendir á í ofangreindri skýrslu þarf aðgerðir af hálfu stjórnvalda til að laga framboðsvanda íbúðamarkaðarins. Breyta þarf skipulagi, auka framboð á lóðum og hvetja til uppbyggingar á húsnæðismarkaði til að koma jafnvægi á markaðinn. Sannfærandi aðgerðir stjórnvalda í þessum málum eru til þess fallnar að draga úr væntingum um íbúðaskort og verðhækkun íbúða. Slíkar aðgerðir geta haft áhrif strax þó svo að framboð nýrra íbúða aukist síðar, en byggingartími nýrra íbúða er um og yfir tvö ár. Sveitarfélögin eru mörg hér á landi og staða þeirra misjöfn. Það er mikilvægt að þau verði öll hluti af lausninni og leggi sitt af mörkum til að ráðist verði í aðgerðir strax. Ábyrgð sveitarfélaganna á framboðsvandanum er mikil. Á sama tíma og þau hafa mestu völdin þegar kemur að því að hraða uppbyggingu hagnast þau hvað mest á þeirri hækkun sem átt hefur sér stað með hækkun á fasteignamati. Þetta hættulega samhengi skatttekna og aðgerðarleysis í lóðamálum þarf að rjúfa. 

Í ljósi þess að hér er um framboðsvanda að ræða er því til mikils að vinna að auka framboð nýrra íbúða. Vinnuaflsþörf hagvaxtar litið til næstu ára þarf að mæta með auknu framboði íbúða, sem er forsenda aukinnar verðmætasköpunar hér á landi. Án slíks framboðs verður hagvöxturinn mun minni og efnahagsleg staða heimilanna í landinu verri. Aukin íbúðauppbygging er því forsenda hagvaxtar og bættra lífsskilyrða litið til næstu ára. Leysa þarf framboðsvandann. 

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.

ViðskiptaMogginn, 29. júní 2022.