Stöðug uppbygging íbúða og innviða í takti við þarfir landsmanna

25. okt. 2024

Ójafnvægi hefur verið á íbúðamarkaði á síðustu árum. Ekki hefur nægjanlega mikið verið byggt af nýju íbúðarhúsnæði til að mæta þörfum landsmanna. Framboð nýs íbúðarhúsnæðis hefur ekki haldið í við vaxandi eftirspurn, sem hefur leitt til mikillar hækkunar á húsnæðisverði, aukinnar verðbólgu og hærri vaxta. Þetta ójafnvægi hefur skert samkeppnishæfni hagkerfisins, þar sem takmarkað aðgengi að íbúðum og hátt verð, aukin verðbólga og háir vextir gera einstaklingum og fyrirtækjum erfitt um vik. Jafnvægi á íbúðamarkaði er grundvallarforsenda stöðugs verðlags, velferðar og aukinnar samkeppnishæfni. Til að tryggja jafnvægi á íbúðamarkaði þarf að auka framboð nýrra íbúða. Það kallar á skýra stefnu ríkis og sveitarfélaga og aukið framboð lóða til byggingar. Mikilvægt er að fjölbreytni sé í uppbyggingu íbúða, hvort sem það snýr að stærð, gerð eða staðsetningu, til að mæta þörfum ólíkra hópa samfélagsins. Stjórnvöld hafa unnið ötullega að umbótum á þessu sviði undanfarin ár. Tillögum átakshópa hefur verið hrint í framkvæmd og húsnæðisstefna sett. En betur má ef duga skal. 

Lóðaskortur 

Skortur á lóðum hefur heft uppbyggingu íbúða verulega. Mikil eftirspurn hefur verið eftir lóðum en sveitarfélög hafa haldið aftur af framboði með því að skipuleggja ekki nægilegt magn nýrra lóða tímanlega. Sveitarfélög þurfa að koma fram með skýra lóðastefnu sem gerir byggingaraðilum kleift að ráðast í framkvæmdir sem uppfylla þarfir samfélagsins. Vaxtamörk svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins tekur ekki mið af fjölgun íbúa á svæðinu. Samkvæmt svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins verður öll uppbygging þéttbýlis á höfuðborgarsvæðinu að eiga sér stað innan skilgreindra vaxtarmarka. Vaxtarmörk voru skilgreind árið 2014 en fólksfjölgun hefur verið langt umfram þær spár sem lagðar voru til grundvallar svæðisskipulagsins. Bæjarstjórar Kópavogs, Garðabæjar og Hafnarfjarðar hafa kallað eftir að sveitastjórnir á höfuðborgarsvæðinu sameinist um að breyta vaxtamörkum svo byggja megi meira. Stærsta sveitarfélagið, Reykjavík, hefur staðið gegn þessu. Mikilvægt er að fram fari endurskoðun á svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins – vaxtarmörkum þess – til að skapa svigrúm fyrir íbúðauppbyggingu til framtíðar. Það þarf að auka heimildir ríkisins til inngripa í skipulagsmálum og skapa hvata fyrir sveitarfélög til uppbyggingar íbúða. Ferli uppbyggingar íbúða er langt og getur tekið allt frá nokkrum árum upp í tvo áratugi. Skipulagsferli getur tekið allt að 20 ár, undirbúningur lóða allt að 5 ár og byggingartími er um 2 ár. Langur tími uppbyggingar veldur því að framboð nýrra íbúða bregst mun hægar við breytingum í eftirspurn en æskilegt væri. Til að bæta þetta þarf að flýta skipulagsferlinu og gera stjórnsýslu byggingarmála skilvirkari og samræmdari. Regluverk í húsnæðisuppbyggingu þarf að einfalda með tilliti til framtíðaráskorana, og tryggja að ákvörðunartaka sé hraðari og skilvirkari. 

Húsnæði og efnahagsleg velmegun 

Uppbygging íbúðarhúsnæðis er því lykilatriði í því að stuðla að efnahagslegri velmegun og tryggja að samfélagslegar breytingar fái nægilegt svigrúm. Fólksfjölgun í landinu á síðustu árum hefur verið mikil og mun meiri en í flestum öðrum löndum. Íbúum hefur fjölgað um 20% síðasta áratuginn, samanborið við um 2% í ESB-löndum. Endurspeglar fólksfjölgunin hér á landi vöxt hagkerfisins á þessum tíma sem hefur verið umfram það sem sést hefur víðast erlendis. Íslenska hagkerfið hefur vaxið að jafnaði um 3,5% á ári á síðustu tíu árum en ríki ESB um 1,5% á sama tíma. Hagvöxtinn hér á landi hefur verið knúinn áfram af vexti mannauðs og ekki síst aðflutningi vinnuafls. Þetta hefur kallað á aukna uppbyggingu íbúða. Öldrun þjóðarinnar og fækkun í stærð meðalfjölskyldu hefur einnig kallað á fjölgun íbúða. Til að stuðla að hagvexti á næstu árum er lykilforsenda að nægt framboð íbúða sé til staðar fyrir vaxandi íbúafjölda. Mikilvæg forsenda þess að efnahagslífið vaxi og blómstri er að tryggja aðgengi að húsnæði fyrir alla, og þannig mæta vaxandi fólksfjölda og breyttri samsetningu þjóðarinnar. Það þarf að tryggja að íbúðir séu byggðar í takt við þarfir fjölbreytts samfélags, þar með talið lágtekjuhópa, ungs fólks, eldri borgara og innflytjenda. Verðbólga hefur verið þrálát á undanförnum misserum. Seðlabankinn hefur brugðist við því með háum stýrivöxtum. Verðbólga hefur hjaðnað en hún er enn of há. Ríflega helming verðbólgunnar má nú rekja til ójafnvægis á íbúðamarkaði. Lykillinn að því að vinna bug á verðbólgu og ná niður vöxtum er jafnvægi á íbúðamarkaði. Ef framboð nýrra íbúða verður nægilegt helst húsnæðisverð stöðugra og verðbólga lægri, sem mun leiða til lægri vaxta og almennt aukins efnahagslegs stöðugleika. 

Stöðugleiki markaða 

Stöðugleiki á íbúðamarkaði er einnig mikilvægur fyrir byggingariðnaðinn, sem hefur lengi búið við meiri sveiflur en aðrar atvinnugreinar. Iðnaðurinn hefur iðulega skroppið hratt saman í niðursveiflum efnahagslífsins og vaxið hratt í uppsveiflum. Í byggingariðnaði er framkvæmdatími verka oft langur og nauðsynlegt að efnahagslegar forsendur séu nokkuð fyrirséðar. Í stöðugu umhverfi verður aukin framleiðni og verðmætasköpun best tryggð. Afar slæmt er þegar fjárhagslegum forsendum verkefna er kippt undan framkvæmdaraðilum líkt og því miður hefur allt of oft gerst í íslenskri hagsögu. Það er afar mikilvægt fyrir greinina að tryggja henni stöðugleika og fyrirsjáanleika í framkvæmdum. Fyrir efnahagshrunið 2008 voru um 19 þúsund starfandi í byggingariðnaði, en í kjölfar þess féll fjöldinn niður í um 8 þúsund. Síðan þá hefur verið unnið að uppbyggingu mannauðs og framleiðslugetu greinarinnar og nú starfa um 20 þúsund manns í greininni. Mikil fjárfesting og auður er í þekkingu, reynslu og tækjakosti greinarinnar sem nýtist heimilum, fyrirtækjum og hinu opinbera í þeirra uppbyggingu og viðhaldsverkefnum. Byggingariðnaðurinn sinnir ekki einungis íbúðauppbyggingu; um þriðjungur af veltu hans er íbúðaruppbygging en tveir þriðju hlutar fara í uppbyggingu atvinnumannvirkja, innviða og viðhald. Fjölbreytni í verkefnum byggingariðnaðarins er mikilvæg til að tryggja að hann geti tekist á við ólík verkefni og skapað verðmæti fyrir samfélagið. 

Mikilvægi innviða 

Traustir innviðir eru undirstaða verðmætasköpunar og velferðar samfélaga. Íbúðir eru hluti af þessum innviðum, en til þess að íbúðauppbygging geti átt sér stað þurfa einnig að vera til staðar vegir, brýr, hitaveita, vatnsveita, fráveita og raforkukerfi, auk skóla og annarra opinberra bygginga. Forgangsraða þarf uppbyggingu innviða þannig að þeir styðji við ný svæði íbúðauppbyggingar. Án innviðauppbyggingar munu íbúðahverfi ekki uppfylla þarfir íbúa. Viðhaldi og uppbyggingu innviða hefur líkt og nýbyggingu íbúða verið ábótavant þrátt fyrir aukin fjárframlög. Uppsöfnuð viðhaldsskuld telur hundruð milljarða króna líkt og fram hefur komið í skýrslum Samtaka iðnaðarins og Félags ráðgjafarverkfræðinga um það efni. Illa hefur gengið að fylgja eftir stefnum stjórnvalda í nýfjárfestingum vegna skorts á fyrirsjáanleika og framkvæmdargetu. Nauðsynlegt er að tryggja langtímaáætlanir fyrir viðhald innviða, þannig að fjárfestingar í nýbyggingum og viðhaldi verði fyrirsjáanlegar og stöðugar. Mikilvægt er að íbúða- og innviðauppbygging sé í takti við þarfir samfélagsins. Þjóðhagslegt mikilvægi innviða kallar á að tryggja gæði þeirra með fullnægjandi viðhaldi og raunhæfum áætlunum um uppbyggingu sem byggingariðnaðurinn getur treyst á. Með því að draga úr sveiflum í uppbyggingu íbúða og innviða má styrkja samkeppnishæfni og verðmætasköpun samfélagsins til framtíðar. Sveiflur í fjárfestingum skapa óstöðugt efnahagsumhverfi og valda byggingariðnaðinum erfiðleikum við að halda uppi framleiðni og starfsþróun. Gott samspil uppbyggingar íbúða og innviða er lykilatriði í því að skapa samfélag sem þrífst. Öflug innviðauppbygging tryggir að ný íbúðasvæði séu tengd við þjónustu og atvinnusvæði. Þess vegna þarf að leggja áherslu á heildræna uppbyggingu þar sem íbúðir, samgöngur og grunnþjónusta þróast saman. Með þessu móti má tryggja að ný hverfi verði sjálfbær og uppfylli þarfir íbúa um langa framtíð.

Stefna stjórnvalda 

Stjórnvöld þurfa að taka mið af þörfum landsmanna þegar þau setja fram stefnu í íbúðaog innviðauppbyggingu. Stefna sem byggir á langtímamarkmiðum, fjárfestingum og stöðugleika er nauðsynleg til að tryggja velferð og verðmætasköpun. Aðgerðir stjórnvalda þurfa að beinast að því að skapa umhverfi sem er hagfellt fyrir byggingaraðila, eflir atvinnulíf og tryggir öllum landsmönnum aðgengi að húsnæði og innviðum við hæfi. Með því að setja íbúða- og innviðauppbyggingu í forgang, og tryggja langtímastefnu í þessum málaflokkum, má skapa forsendur fyrir vaxandi og blómlegu samfélagi. Stefnumótun þarf að vera skýr og aðgerðir samræmdar, þannig að fyrirtæki og einstaklingar geti byggt á þeim grundvelli. Þetta mun ekki aðeins bæta lífsgæði heldur einnig auka samkeppnishæfni og stöðugleika í íslensku hagkerfi til lengri tíma. Aukin áhersla á stöðugleika í uppbyggingu íbúða og innviða er lykilatriði til að tryggja hagvöxt, velferð og samkeppnishæfni Íslands. Með því að skapa aðstæður sem tryggja nægt framboð af húsnæði og sterkum innviðum verður grundvöllur lagður að öflugu samfélagi þar sem landsmenn njóta góðra lífskjara og tækifæra til framtíðar.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI.

Vísbending, október 2024.