Of lítið byggt af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu
Íbúum á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði um 4.540 á fyrstu þremur ársfjórðungum þessa árs. Er þetta 2,0% aukning sem er mesti vöxtur sem mælst hefur á svæðinu síðan á árinu 2008. Í lok ársfjórðungsins bjuggu 221.480 íbúar á höfuðborgarsvæðinu og hafa þeir aldrei verið fleiri. Kemur þetta fram í tölum sem Hagstofa Íslands birti fyrr í þessari viku.
Viðvarandi skortur á nýjum íbúðum hefur hækkað íbúðaverð umtalsvert
Þessi mikla aukning í fjölda íbúa á sér stað á tíma þegar viðvarandi skortur hefur verið á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Hefur sá skortur endurspeglast í mikilli verðhækkun íbúða en raunverð íbúða á svæðinu er nú í sögulegu hámarki. Hefur verð íbúða hækkað um 95% frá því að núverandi uppsveifla hófst á þessum markaði. Undanfarið hefur þessi verðhækkun verið talsvert umfram hækkun launa og er þannig að verða fjárhagslega erfiðara fyrir fólk að eignast íbúð.
Fjölgun íbúða nær ekki að halda í við fólksfjölgun
Fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki náð að halda í við fjölgun íbúa á síðustu árum. Hefur þetta birst m.a. í því að hlutfall íbúa á hverja íbúð hefur hækkað undanfarin ár sem er öfug þróun við það sem sést í nálægum ríkjum og mátti greina í gögnum fyrir höfuðborgarsvæðið fyrir árið 2007. Er það hlutfall nú ríflega 2,5 á höfuðborgarsvæðinu og mun hærra en við sjáum í nálægum löndum þar sem það stendur nær 2.
Úr takti við lýðfræðilega þróun
Er þróunin í fjölda íbúa á hverja íbúð undanfarin ár úr takti við lýðfræðilega þróun þar sem meðal fjölskyldustærðin hefur minnkað með lægri fæðingatíðni og auknu langlífi. Í fyrra var t.d. frjósemi íslenskra kvenna 1,75 börn á hverja konu og hefur aldrei verið lægra hér á landi. Einnig er hlutfall íbúa 60 ára og eldri nú um 20% og hefur það hlutfall aldrei áður verið hærra.
Fleiri búa í foreldrahúsum
Reikna má með að skortur á íbúðum, og sérstaklega smærri íbúðum, ásamt háu verði íbúða valdi því nú að hærra hlutfall fólks á aldrinum 20-29 ára eða um 40% búi í foreldrahúsum. Framboðsskortur íbúða hefur því sérstaklega verið í smærri íbúðum þar sem meðal íbúafjöldi á íbúð er nær því sem við sjáum í nálægum ríkum.
Íbúðaþörf vegna íbúafjölgunar 2.300-2.900 íbúðir í ár
Ef reiknuð er út íbúðaþörf fólksfjölgunar á höfuðborgarsvæðinu með ofangreint í huga, þ.e. að þörfin sé eftir íbúðum sem eru nálægt 2 á íbúð, fæst að fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefði þurft að vera 2.270 íbúðir á fyrstu þremur ársfjórðungum þessa árs vegna fólksfjölgunar einnar. Ef áætlað er fyrir fjölgun íbúa á síðasta ársfjórðungi ársins má segja að íbúðaþörfin hafi verið nær 2.900 í ár.
Ef hins vegar er reiknað með að aldurshópurinn 20-29 ára haldi sig áfram við að vera í foreldrahúsum að stórum hluta og að hlutfall íbúa á hverja íbúð verði þannig áfram 2,5 er þörfin fyrir nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í ár nær 2.300 í ár.
Þörfin í raun meiri
Í þessum tölum er ekki tekið tillit til þess að hluti eldri íbúða er rifinn til að rýma fyrir nýjum. Á þetta sérstaklega við nú þegar áherslan er mikil á þéttingu byggðar. Þörfin fyrir fjölgun íbúða er því meiri af þessum sökum. Einnig er ekki tekið tillit til þeirrar auknu íbúðaeftirspurnar sem vöxtur í fjölda ferðamanna og deilihagkerfisins kallar á og hefur sá þáttur verið mjög umfangsmikill á síðustu árum á höfuðborgarsvæðinu.
Þess má geta að Íbúðalánasjóður hefur talið að uppsöfnuð þörf fyrir íbúðir á landinu sé hátt í 5 þúsund íbúðir á landinu öllu. Telur Íbúðalánasjóður raunar að sú tala sé vanmat í ljósi ofangreindra talna um fjölgun íbúa í ár.
Fjöldi nýrra íbúða langt frá þörf
Í spá Samtaka iðnaðarins sem birt var fyrr í vikunni er reiknað með því að 1.540 íbúðir verði fullbúnar á þessu ári. Er þetta nokkur aukning frá síðastliðnu ári þegar einungis 1.234 íbúðir voru fullgerðar á svæðinu. Fullgerðar íbúðir í ár verða samt ekki nema rétt tveir þriðju eða ríflega helmingur af þörf eftir því hvaða forsenda er gefin um fjölda íbúa á hverja íbúð. Er þá einungis verið að horfa á þá þörf sem íbúafjölgunin ein skapar. Það er því ekki að ástæðulausu að íbúðaverð hafi yfir síðustu tólf mánuði hækkað um tæplega 20%.
Sveitarfélögin standa sig mis vel
Lóðaskortur hefur haldið aftur af byggingu nýrra íbúða undanfarin ár. Samkvæmt nýlegri talningu SI á íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu eru sveitarfélögin að standa sig misjafnlega í þessum efnum um þessar mundir. Þannig er hlutfall íbúða í byggingu af heildarfjölda íbúða á svæðinu hæst í Mosfellsbæ, Garðabæ og Kópavogi. Hlutfallið er hins vegar lágt í Hafnarfirði, Seltjarnarnesi og Reykjavík.
Tafir draga úr fjölgun íbúða
Í heild reiknar SI nú með því að 774 færri íbúðir verði fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu 2017-2020 en gert var ráð fyrir í síðustu spá samtakanna sem gerð var í febrúar. Er ástæðan fyrir þessari breytingu m.a. tafir en nú er reiknað með lengri byggingartíma en í fyrri spá vegna áherslu á þéttingu byggðar. Þétting byggðar hægir á framkvæmdartíma, m.a. vegna þess að það eykur á flækjustig í framkvæmd.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI
ingolfur@si.is , s. 8246105