Ójafnvægi á íbúðamarkaði ógnar hagvexti
Ný könnun meðal byggingarverktaka sýnir fram á yfirvofandi og verulegan samdrátt í uppbyggingu nýrra íbúða á næsta ári. Þróunin boðar hættu á íbúðaskorti á komandi árum. Slíkur skortur mun óhjákvæmilega þrýsta upp kaup- og leiguverði íbúða, auka verðbólgu og kalla á hærra vaxtastig Seðlabankans, eins og landsmenn hafa upplifað á undanförnum árum. Þetta segja Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur SI, og Jóhanna Klara Stefánsdóttir, sviðsstjóri mannvirkjasviðs SI, í grein í Viðskiptablaðinu með yfirskriftinni Ójafnvægi á íbúðamarkaði ógnar hagvexti. Þau segja að um sé að ræða vítahring sem dragi úr vaxtargetu hagkerfisins og þessi þróun sé því ekki aðeins áhyggjuefni fyrir byggingariðnaðinn heldur snerti hún alla landsmenn.
Hátt vaxtastigs, sífellt hækkandi gjöld, seinvirkt skipulagsferli og lóðaskortur
Í grein þeirra kemur fram að í könnun, sem Samtök iðnaðarins létu gera meðal verktaka sem byggja íbúðir í eigin reikning, komi fram að þeir vænta 17% fækkunar í íbúðum í byggingu á næstu tólf mánuðum. Sú fækkun bætist við þá umtalsverðu niðursveiflu sem orðið hafi frá árinu 2023, en þá voru tæplega 9.000 íbúðir í byggingu. Nú séu þær um 6.000 og útlit fyrir að þær verði einungis um 5.000 eftir eitt ár. Þau segja í greininni að byggingarverktakarnir segi ástæður þessa samdráttar margvíslegar en að hár fjármagnskostnaður sé stærsti einstaki áhrifaþátturinn. Tæplega 86% verktakanna segjast hafa dregið úr áformum um íbúðauppbyggingu vegna vaxtastigsins. Þá kemur fram í grein Ingólfs og Jóhönnu Klöru að uppbygging íbúða sé langur og fjármagnsfrekur ferill sem getur tekið fimm ár ef allt gangi upp eða lengur. Hátt vaxtastig hafi því umtalsverð áhrif á heildarkostnað verkefna. Þar að auki auki fjármagnskostnaður vaxtabyrði kaupenda, sem dragi úr sölu. Ríflega 95% verktaka segja að hátt vaxtastig sé helsta ástæðan fyrir hægari sölu og þá vaxandi fjölda óseldra íbúða að undanförnu en 24% verktakanna segja að hægt hafi á sölu íbúða undanfarið vegna þess að nýjar íbúðir henta ekki því sem íbúðakaupendur eru að sækjast eftir. Þau segja að helmingur þeirrar verðbólgu sem Seðlabankinn sé að reyna að ná tökum á með háum vöxtum megi rekja til skorts á húsnæði. Kaup- og leiguverð íbúða hafi hækkað mikið vegna þess að ekki hafi tekist að byggja íbúðir í takt við vaxandi þörf hagkerfisins. Hætta sé á að sama ástand endurtaki sig þegar efnahagslífið taki við sér að nýju, sem spáð sé að gerist á næstunni. Í greininni segja þau að hækkun opinberra skatta og gjalda hafi einnig dregið úr uppbyggingu íbúða. Til að mynda telji 76% verktakanna að lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna íbúðaframkvæmda úr 60% í 35%, sem tók gildi um mitt ár 2023, hafi dregið úr uppbyggingu. Þau segja að Samtök iðnaðarins hafi varað við þeirri breytingu þegar hún var kynnt. Við þetta bætist einnig hækkun á fjölda annarra opinberra gjalda á borð við gatnagerðargjöld, fasteignagjöld og byggingarréttargjöld sem snúi að íbúðabyggingu. Sú þróun sé í andstöðu við yfirlýsingar hins opinbera við gerð síðustu kjarasamninga sem samhliða kjarasamningum skuldbatt sig til að halda aftur af gjaldskrárhækkunum á samningstímanum. Þá kemur fram að könnunin sýni einnig að samdráttinn megi rekja til þunglamalegs og seinvirks skipulagsferlis hjá sveitarfélögum. Slík bið tefji framkvæmdir um mánuði og jafnvel ár sem auki kostnað og óvissu. Lóðaskortur vegi einnig þungt, en 57% verktakanna segja að skortur á lóðum hafi staðið í vegi fyrir íbúðauppbyggingu síðustu ár.
Ábyrgðin liggur hjá ríki og sveitarfélögum
Í niðurlagi greinar sinnar segja þau að afleiðingar þessa ástands á íbúðamarkaði nái langt út fyrir byggingariðnaðinn eins og almenningur og fyrirtæki í landinu finni nú áþreifanlega fyrir. Íbúðamarkaður í jafnvægi sé nauðsynlegur til að styðja við hagvöxt framtíðarinnar. Ef ekki sé til staðar nægjanlegt húsnæði stöðvist vöxturinn og lífsgæði almennings versna. Þau segja að Samtök iðnaðarins hafi því kallað eftir aðgerðum stjórnvalda. Það þurfi að ná niður vaxtastigi og draga úr íþyngjandi gjaldtöku við íbúðauppbyggingu. Samhliða því þurfi að einfalda regluverk og tryggja hraðari afgreiðslu skipulags og nægjanlegt framboð byggingarhæfra lóða. Ábyrgðin sé mikil og liggur hjá ríki og sveitarfélögum.
Viðskiptablaðið, 30. júlí 2025.
