Villandi framsetning ráðuneytis um arðsemi byggingariðnaðar
SI telja fyrirhugaða lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við
íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% til þess fallna að draga úr uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Þetta kemur fram í umsögn SI sem send hefur verið efnahags- og viðskiptanefnd Alþingis. Aðgerðin mun að mati SI hækka kostnað við húsbyggingar, draga úr framboði íbúða sem kemur fram eftir 2-3 ár, hækka verð íbúða, auka verðbólgu þegar áhrifin koma fram á húsnæðismarkaði og leiða til hærri vaxta. Þá komi áformin til með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem geri fyrirtækjunum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Að sama skapi verði ekki annað séð en að þessi aðgerð vinni gegn yfirlýstu markmiði ríkisstjórnarinnar um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032. Forsendur fyrir umræddri tillögu standist að mati Samtaka iðnaðarins ekki en þær séu aðallega tvíþættar, að umsvif á byggingarmarkaði séu enn svo mikil og að arðsemi í byggingariðnaði slík að fyrirtækin í greininni eiga að geta borið umrædda skattahækkun sem boðuð sé. Samtök iðnaðarins mótmæla framangreindum forsendum og telja þær ekki standast skoðun.
Í umsögninni kemur fram að hagnaður fyrirtækja í byggingu húsnæðis (ÍSAT 41) hafi dregist saman á síðasta ári samkvæmt upplýsingum sem Creditinfo hefur unnið fyrir Samtök iðnaðarins. Nam hagnaður fyrirtækja í greininni fyrir skatta 5,9% af veltu, samanborið við 11,2% árið áður. Hefur því hagnaður helmingast á milli ára. Hagnaðurinn í fyrra var jafnframt undir meðaltali hagnaðar í greininni síðustu ára en hann var að jafnaði 7,1% af veltu á síðustu 7 árum.
Greining fjármála- og efnahagsráðuneytisins villandi
Í umsögninni benda SI á að í greiningu fjármála- og efnahagsráðuneytisins, sem finna megi á heimasíðu
ráðuneytisins, er sem rökstuðningur fyrir umræddri aðgerð að lækka endurgreiðsluhlutfallið bent á
að arðsemi í greininni sé með hæsta móti og í því skyni borið saman íbúðaverð, vísitala
byggingarkostnaðar og byggingarvísitala með áætluðum fjármagnskostnaði. Samtökin telja umrædda framsetningu ráðuneytisins ekki varpa ljósi á raunverulega stöðu. Sú ályktun sem ráðuneytið dregur af framangreindri mynd er að arðsemi af byggingu húsnæðis sé enn með hæsta móti. Samtökin gera eftirfarandi athugasemdir við þessa framsetningu og ályktanir ráðuneytisins.
Í umsögninni eru tilteknar þessar fjórar athugasemdir:
1) Horft er framhjá því að byggingarvísitalan er aðfangavísitala en ekki vísitala framleiðsluverðs
Ljóst er að byggingarvísitalan er aðfangavísitala en ekki vísitala framleiðsluverðs, líkt og Hagstofa
Íslands hefur bent á.1 Vísitalan mælir kostnað við aðföng og vinnu en ekki heildarkostnað við
uppbyggingu íbúða. Á neðangreindri skýringartöflu Hagstofunnar um vísitölur fyrir byggingar má
skýrlega sjá hvað fellur undir byggingarvísitöluna (skilgreind sem aðfangavísitala) og hvað fellur
þar fyrir utan. Stórir kostnaðarliðir á borð við lóðaverð, fjármagnskostnað og hönnunarkostnað falla
fyrir utan byggingarvísitöluna auk álagningar og sölukostnaðs fasteignasala. Það er því langt því frá hægt að líta svo á að samanburður á þróun byggingarvísitölu og söluverðs íbúða endurspegli álagningu verktaka. Það eru einfaldlega fjölmargir aðrir kostnaðarliðir sem á eftir að taka tillit til.
2) Ekki gert ráð fyrir breytileika fjármagnskostnaðar við uppbyggingu
Framangreindu til viðbótar telja samtökin þá aðferðafræði að bæta fjármagnskostnaði við
byggingarvísitöluna vera villandi. Þær forsendur sem ráðuneytið gefur sér eru úreldar enda vísar
ráðuneytið í tölur frá árinu 2015 í því sambandi. Ekki er tekið tillit til þess að hlutfall lánsfjár við
íbúðaruppbyggingu er breytilegt frá einum tíma til annars en undanfarið hefur það verið að aukast
vegna breyttra krafna lánastofnana og samhliða aukinni sölutregðu á markaðinum. Sú þróun skýrir
aukningu í útlánum til greinarinnar. Þetta er ekki til marks um aukin umsvif greinarinnar heldur
varpar þetta ljósi á það að lengri tíma tekur að selja íbúðir.
3) Byggingarvísitala miðast við staðlaða íbúðareiningu
Ályktun um arðsemi í greininni út frá byggingarvísitölunni er jafnframt þeim annmörkum háð að
vísitala byggingarkostnaðar miðast við staðlaða íbúðareiningu og er ekki þverskurður af þeim
fjölbreytileika íbúða sem nú eru í byggingu. Mikill munur getur verið á byggingarkostnaði eftir eðli
íbúðabyggingar, t.d. hvort um sé að ræða íbúð á þéttingarreit eða á áður óbyggðu landi. Þess ber
að geta að síðustu ár hefur verið mikil áhersla á höfuðborgarsvæðinu, sér í lagi Reykjvík, á
byggingu íbúðarhúsnæðis á svokölluðum þéttingarreitum.
4) Byggingarvísitalan hefur ekki náð að mæla verðhækkanir á aðfluttum aðföngum
Að lokum er ljóst að byggingarvísitalan hefur ekki náð að mæla verðhækkanir á byggingarefnum
með nægjanlega góðum hætti, sér í lagi aðfluttum, og á það hafa Samtök iðnaðarins ítrekað bent.
Gríðarlegar verðhækkanir á aðfluttum aðföngum vegna kórónuveirufaraldursins og stríðsátaka í
Úkraínu, sem hafa í sumum tilvikum hafa jafnvel fjórfaldað verð til íslenskra verktaka, hafa ekki
skilað sér í samsvarandi hækkun byggingarvísitölunnar.
Fresta uppbyggingu íbúða eða jafnvel hætta við
Þá segir í umsögninni að með vísan í framangreint sé ljóst að framsetning ráðuneytisins um arðsemi byggingariðnaðarins sé villandi. Eðlilegri mælikvarði til að meta meinta álagningu fyrirtækjanna á markaði sé að horfa til hagnaðar þeirra sem hlutfall af tekjum. Í ljósi afkomutalna greinarinnar sé ljóst að svigrúmið til að taka á sig verðlækkun íbúða sem og hækkun skattheimtu á þær eignir sem nú þegar séu í byggingu
sé víða lítið sem ekkert. Gera megi ráð fyrir að aðilar í greininni muni bregðast við lækkun
endurgreiðsluhlutfalls virðisaukaskattsins, hækkun stýrivaxta og dekkri horfum í efnahagsmálum
með því að fresta uppbyggingu íbúða eða jafnvel hætta við áður fyrirhugaða uppbyggingu.
Hér er hægt að nálgast umsögnina í heild sinni.