10. des. 2025 Almennar fréttir Efnahagsmál Fréttatilkynning

Átta stærstu sveitarfélögin innheimtu 57 milljarða á 3 árum

Í nýrri greiningu SI kemur fram að álögur á nýbyggingar eru orðnar verulega íþyngjandi. Byggingarréttar- og gatnagerðargjöld eru orðinn stór tekjuliður hjá mörgum af stærstu sveitarfélögum landsins. Í átta stærstu sveitarfélögunum námu tekjur vegna þessara gjalda 57 milljörðum króna á árunum 2022-2024, sem er 5,5% af heildarkostnaði sveitarfélaganna á þessu 3ja ára tímabili. Hæstar voru tekjur Reykjavíkurborgar á tímabilinu, 19 milljarðar króna, en þar á eftir komu Garðabær með 14,8 milljarða króna og Hafnarfjörður með 11,1 milljarð króna. Hin sveitarfélögin höfðu umtalsvert lægri tekjur af sölu byggingarréttar á tímabilinu.

Hækkun gjalda umfram almenna verðlagsþróun og byggingarkostnað er talin ein helsta áskorunin í rekstrarumhverfi verktaka í dag. Greining SI leiðir í ljós að skattheimta sveitarfélaga í formi gatnagerðargjalda hefur aukist til muna á síðustu árum og í sumum þeirra langt umfram hækkun byggingarvísitölu. Gatnagerðargjöld af 100m² íbúð í fjölbýli með bílastæði í bílakjallara hafa að jafnaði hækkað um 67% eða um 1,8 m.kr. frá janúar 2020 til nóvember 2025. Á sama tíma hækkaði byggingarvísitalan um 37%. Þessi þróun dregur úr hagkvæmni verkefna og hamlar nauðsynlegri uppbyggingu á húsnæðismarkaði.

Í könnun SI meðal byggingaraðila kemur fram að aukin gjaldtaka þrengir verulega að rekstri og dregur úr getu til að mæta eftirspurn. Arðsemi fyrirtækja í húsnæðisuppbyggingu hefur minnkað, en hagnaður greinarinnar var 6,2% af tekjum í fyrra samanborið við 7,3% í viðskiptahagkerfinu. Árið 2022 var hagnaðarhlutfallið 10,5% og hefur þannig lækkað talsvert, meðal annars vegna mikillar hækkunar á gjaldtöku sveitarfélaga.

Samtök iðnaðarins kalla eftir því að gjaldtökuheimildir sveitarfélaga verði endurskoðaðar með það að markmiði að tryggja fyrirsjáanleika, aukið gagnsæi og hófstillingu gjalda. Til að ná jafnvægi á húsnæðismarkaði þarf að tryggja nægt framboð byggingarhæfra lóða og stilla opinberri gjaldtöku í hóf svo hún vinni ekki gegn uppbyggingu.

Í  greiningu SI kemur þetta meðal annars fram:

• Byggingarréttar- og gatnagerðargjöld eru orðinn stór tekjuliður hjá mörgum af stærstu sveitarfélögum landsins. Í átta stærstu sveitarfélögum landsins námu tekjur af þessum gjöldum 57 milljörðum króna á árunum 2022-2024, sem er 5,5% af heildarkostnaði sveitarfélaganna á tímabilinu. Hæstar voru tekjur Reykjavíkurborgar á tímabilinu (19 milljarðar króna) en þar á eftir komu Garðabær (14,8 milljarðar) og Hafnarfjörður (11,1 milljarður). Hin sveitarfélögin höfðu umtalsvert lægri tekjur af sölu byggingarréttar á tímabilinu.
• Byggingarréttargjöld, gatnagerðargjöld og önnur opinber gjöld eru orðin of stór hluti heildarkostnaðar við uppbyggingu íbúða og hefur þessi skattlagning hækkað hraðar en aðrir kostnaðarliðir húsbygginga undanfarin ár. Þetta kerfi skattlagningar er ógagnsætt og óljóst hvert tekjur fara.
• Aukin gjaldtaka sveitarfélaga hefur haft veruleg áhrif á rekstrarumhverfi fyrirtækja í íbúðaruppbyggingu, þar sem hækkanir á gatnagerða-, byggingarréttar- og innviðagjöldum leggjast þungt á greinina. Arðsemi fyrirtækja í húsnæðisuppbyggingu hefur minnkað, en hagnaður greinarinnar var 6,2% af tekjum í fyrra samanborið við 7,3% í viðskiptahagkerfinu. Árið 2022 var hagnaðarhlutfallið 10,5% og hefur þannig lækkað talsvert, meðal annars vegna mikillar hækkunar á gjaldtöku sveitarfélaga.
• Gjaldheimta átta stærstu sveitarfélaga landsins af uppbyggingu íbúða er mikil og hefur aukist en er nokkuð mismunandi milli sveitarfélaga. Samkvæmt útreikningum Samtaka iðnaðarins er áætluð gjaldtaka í formi gatnagerðar- og byggingarréttargjalda fyrir 100m² íbúð í fjölbýli með stæði í bílakjallara hæst í Reykjavíkurborg, 13,2 m.kr. Í Kópavogi og Garðabæ nemur gjaldtakan um 12 m.kr. á hverja íbúð og í Mosfellsbæ 10,7 m.kr. Í Árborg, Akureyrarbæ, Hafnarfirði og í Reykjanesbæ nemur gjaldheimtan 7,4-7,7 m.kr. á hverja íbúð. 

• Skattheimta sveitarfélaga í formi gatnagerðargjalda hefur aukist til muna á síðustu árum, og í sumum þeirra langt umfram hækkun byggingarvísitölu. Gatnagerðargjöld af 100m² íbúð í fjölbýli með bílastæði í bílakjallara hafa að jafnaði hækkað um 67% eða um 1,8 m.kr. frá janúar 2020 til nóvember 2025. Á sama tíma hækkaði byggingarvísitalan um 37%. Þá voru gatnagerðargjöldin að jafnaði 2,7 m.kr. á íbúð í upphafi árs 2020 en standa nú í nóvember 2025 í 4,5 m.kr. Þá hefur gjaldtaka vegna gatnagerðargjalda af bílakjöllurum einnig hækkað umtalsvert. Í Reykjavíkurborg hækkaði gjaldið t.a.m. úr um 1.200 kr. á fermetra í 31.500 kr. þegar breytingar voru gerðar á gjaldskrá nýverið.
• Framan af tímabilinu sem um ræðir voru fæst sveitarfélaganna með í gildi gjaldskrá um byggingarrétt. Á síðastliðnum árum hafa nokkur sveitarfélög birt gjaldskrár þar sem er að finna sér grein um byggingarréttargjald þar sem tekið er fram lágmarksgjald fyrir tiltekinn lóðarreit eða lágmarksgjald á fermetra m.v. hámark leyfilegs byggingarmagns. Söluverð byggingarrétta hefur verið hæst í Reykjavík, Garðabæ og Kópavogi á undanförnum árum miðað við niðurstöður útboða. Í sveitarfélögunum sem greiningin tekur til er gjald fyrir byggingarrétt frá 16 þúsund kr. á fermetra í yfir 100 þúsund kr. á fermetra.
• Sveitarfélögin sem greiningin tekur til eru 8 stærstu sveitarfélög landsins; Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður, Reykjanesbær, Garðabær, Akureyri, Mosfellsbær og Árborg. Í greiningunni er verið að fjalla um gjöld á uppbyggingu íbúða í fjölbýlishúsum en hún hefur verið lang stærsti hluti húsnæðisuppbyggingar á síðustu árum.

Dregur úr uppbyggingu íbúða

Aukin gjaldtaka sveitarfélaga hefur haft veruleg áhrif á rekstrarumhverfi fyrirtækja í íbúðaruppbyggingu. Hækkanir á gatnagerðar-, byggingarréttar- og innviðagjöldum leggjast þungt á fyrirtækin og hefur það átt sinn þátt í að draga úr arðsemi þeirra og uppbyggingu íbúða. Hækkun þeirra hefur verið umfram aðra kostnaðarliði sem þó hafa verið að hækka umtalsvert. Bætist aukin gjaldtaka þannig við aðra kostnaðarliði sem hafa einnig verið að hækka og eru háir - verðbólga hefur verið talsverð, launahækkanir miklar og vextir háir. Á sama tíma hefur dregið mjög úr verðhækkunum íbúða

Nýbirtar tölur Hagstofunnar um rekstrarupplýsingar fyrirtækja sýna að afkoma fyrirtækja í húsnæðisuppbyggingu hefur farið lækkandi á undanförnum árum. Þegar horft er á hagnað eftir skatt sem hlutfall af tekjum sést að hagnaður fyrirtækja í húsnæðisuppbyggingu var lægri en í viðskiptahagkerfinu á síðasta ári og hefur verið ívið lægri undanfarinn áratug. Hagnaðarhlutfall greinarinnar var 6,2% í fyrra samanborið við 7,3% í viðskiptahagkerfinu í það heila. Hagnaðarhlutfall greinarinnar var 10,5% árið 2022 og hefur því lækkað nokkuð síðan þá.

Sveitarfélög reiða sig á tekjur af gjaldtöku  

Byggingaréttar- og gatnagerðargjöld eru orðin stór tekjuliður hjá mörgum af stærstu sveitarfélögunum. Í átta stærstu sveitafélögum landsins námu tekjur af þessum gjöldum 57 milljörðum króna yfir tímabilið 2022 til 2024. Þetta er 5,5% af heildar kostnaði sveitarfélaganna á þessum tíma. Hæstar voru tekjur Reykjavíkurborgar (19 ma.kr.) en á eftir koma Garðabær (14,8 ma.kr.) og Hafnarfjörður (11,1 ma.kr.). Hin sveitarfélögin höfðu talsvert lægri tekjur af sölu byggingarréttar og innheimtu gatnagerðargjalda á tímabilinu.

Gjaldheimta átta stærstu sveitarfélaga landsins af uppbyggingu íbúða er mikil og hefur aukist en er nokkuð mismunandi milli sveitarfélaga. Samkvæmt útreikningum Samtaka iðnaðarins er áætluð gjaldtaka í formi gatnagerðar- og byggingarréttargjalda fyrir 100m² íbúð í fjölbýli með stæði í bílakjallara hæst í Reykjavíkurborg, 13,2 m.kr. Í Kópavogi og Garðabæ nemur gjaldtakan um 12 m.kr. á hverja íbúð og í Mosfellsbæ 10,7 m.kr. Í Árborg, Akureyrarbæ, Hafnarfirði og í Reykjanesbæ nemur heildar gjaldtakan 7,4-7,7 m.kr. á hverja íbúð. Þá eru dæmi um að gjaldtakan sé hærri og í einhverjum tilvikum umtalsvert hærri þegar horft er til einstakra verkefna innan sveitarfélaganna sem könnunin tekur til.

 

Hér er hægt að nálgast greiningu SI í heild sinni.